當你在找房子時，是否曾被房屋仲介帶去看過物件寬敞、多為毛胚屋、房價便宜的房子呢？而房仲多半會說：「我們這是辦公室使用啦！但可以住辦混合喔。」讓你以為：「好像可以當住宅，房子大又便宜，雖然要自己裝潢但沒關係吧。」就這樣開開心心看房，還準備好要簽約了。小心！你可能已經踏入了房仲、建商的陷阱當中，也就是工業用地住宅（以下簡稱「工業宅」）！
作為台灣房市中裹著蜜糖的毒藥，工業宅一直存有違法疑慮與開罰原則，卻始終沒有完全從房市產業中消失，甚至有越來越多的情形，工業豪宅聚落還成為了名人自住或投資的標的。這些乙種工業用地所興建的住宅到底有什麼特點和疑慮，讓大揚代書用5分鐘帶你一次看完！
乙種工業用地是什麼？工業宅又是什麼？
乙種工業用地住宅與一般住宅有什麼差別？
乙種工業用地住宅有哪些知名案例？
如何判定房屋是否為乙種工業用地住宅？
乙種工業用地住宅有哪些缺點？
乙種工業用地住宅貸款難申請
增值性相對不佳
須支付額外成本
乙種工業用地變更可行嗎？
結語
根據都市計畫法的分類，可劃分為住宅區、商業區和工業區等，而工業區用地又可區分為特種、甲種、乙種、零星等4種，其中乙種工業用地用途為提供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主，舉凡食品製造業、成衣製造業、資訊及通訊傳播業、科技及技術服務業等，都屬於乙種工業用地用途的範疇。
由於過去幾十年人口較少，都市計畫範圍尚未擴大，因此北部有不少工業都坐落於現在的市中心，然而產業外移，閒置的工業用地愈來愈多，這些乙種工業用地即被建商購入，興建地上物而成為工業宅，並利用「辦公室使用」、「一般事務所」、「住辦混合」等容易讓購屋者認為可作為住宅使用的話術賣出，再加上近來年房價節節攀升，增加買房困難程度，不少人即使明確知道此為工業宅，也會因為價格便宜而心動買下。
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| 比較項目 | 乙種工業用地住宅 | 一般住宅 |
|---|---|---|
| 土地區劃 | 工業區 | 住宅區 |
| 房屋價格 | 比市價便宜2～3成 | 依各縣市區域之市價而定 |
| 房貸成數 | 僅6成左右，有些銀行甚至完全拒絕核貸 | 最高可貸至8成 |
| 政府優惠 房貸適用 |
不適用政府提供的優惠房貸方案 | 可適用政府提供的優惠房貸方案 |
| 居住品質 | 可能較差，附近大多為公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施 | 較好，有純住宅區，也有住商混合，生活機能也較佳 |
| 轉手性 | 增值性不高，未來較不易轉手 | 依區域和地段決定增值幅度，未來較有轉手機會 |
由上表可得知，除了房價較為吸引人外，論房貸成數、政府優惠房貸適用、居住品質與轉手性，工業宅很難與一般住宅相提並論，除非有特殊需求，否則還是建議購買一般住宅較佳。
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即使擅自利用乙種工業用地興建住宅一直都不被法規所允許，然而過去地方政府對此時常睜一隻眼、閉一隻眼，無形中也使得工業宅愈發興盛，甚至台北市還出現了工業豪宅聚落，其中不乏許多知名建商品牌，買房的名人也不在少數。
相較台灣其他區域，北部可說是工業宅的大本營，以台北為例，在內湖的五期重劃區便是工業豪宅之一、先前某知名政治人物被揭露入手過的「新潤峰哲」即為工業宅建案，其他還有知名的「遠雄藝朗」、「合康捷境」、「忠泰恆美」等全都是工業豪宅。再以新北市為例，中和區的「元氣大鎮」想必廣為人知，曾經因為無法取得使用執照、戶數高達1300多戶的「元氣大鎮」，由於乙種工業用地不能作為住宅使用而遲遲無法交屋，最後建商和住戶共同繳交1.5億的捐地代金，也就是以捐錢取代捐地，才順利取得使用執照。
近年來雙北對於工業宅已加強稽查，假如是在北部購入工業宅，或許交屋價格便宜，但要是遭開罰其金額約6～30萬不等；除此之外，房屋稅率及地價稅也會將自住用改為營業用，不僅得收罰單，稅金還會提高，真是得不償失。但在其他縣市也別抱持僥倖之心，若各縣市嚴格執行稽查的話，也是逃不過開罰的喔！
※貼心提醒：
不想買到工業宅怎麼辦？最簡單的方式就是進行乙種工業用地查詢。你可以到內政部不動產資訊平台查詢建案基地的土地使用分區，台灣各縣市的工業宅絕大多數都是乙種工業區；而台北市因法規不同，土地使用分區會有「第二種工業區」、「科技工業區」、「辦公服務區」、「工商混合區」等。除了土地使用分區，建物謄本和使用執照也會登記為「辦公室」、「一般事務所」、「技術服務業」，而非我們作為住家使用所登記的「住宅」。或可到營建署的全國建築管理資訊系統查詢建築執照存根，也能查得到該建物的用途為何。
工業宅除了開罰風險、稅率提高以外，還有3個缺點要特別留意：
一般住宅的可貸成數多為總價的7～8成，但工業宅價值較低，雖然可以用較便宜的價格買下，但也代表無法取得較高的貸款成數，僅有6成甚至更低，且貸款利率也會較一般住宅高，由於不能作為一般住宅，所以政府所提供的優惠房貸如青年安心成家方案、中央公教人員購置住宅貸款、國軍官兵購置住宅貸款等也都不能申請。
因為工業用地土地價值低，且離學區較遠，周圍可能也有工廠等，環境不如住宅區單純，增值性比一般住宅低，因此轉手的可能性也較低。
大多數的工業宅為了規避責任，通常會以毛胚屋交屋，就是未做隔間、未粉刷牆壁、未附加衛浴設備和廚具。雖然可以按自己喜好裝潢，但裝潢成本不只比一般住宅高，施工期也會因為什麼都沒有而拉得更長，反而需要更多裝潢成本及時間耗損，不見得比較划算。
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近幾年工業用地變更住宅用地的問題時有所聞，乙種工業用地住宅縱使違法也有不少缺點，卻出現從工業住宅變更自用住宅，而且房價不斷升高的案例。我們以前面提到的「元氣大鎮」，以及「金璽御品」、「大都市新天地」為例，來探討乙種工業用地變更的可行性：
關於乙種工業用地變更的問題，政府於民國90年修改都市計畫法台灣省施行細則第18條，將工業區土地的使用項目由原來只能設立工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關之設施的規定，放寬到可作為商業用途。
近年來在工業用地上興建住宅，因為都市計畫的推動，政府又於民國92年修法，將乙種工業用地有條件的變更為具備一般商業使用機能的用地，也就是工業用地變更商業用地，例如：一般事務所、運動休閒業、買賣業、旅館、大賣場，旨在改善都市生活環境的品質及都會形象，同時比照先進國家的模式進行相關規劃。
由於台灣都市計畫法允許「混合使用」之特色，加上法規的修正，目前工業區可申請做為商業用途，因應此一作法，加上工業用地的土地取得成本原就較一般住宅用地取得成本低，建商在都市或非都市使用分區管制規則下，將屬於工業區或工業用地的土地規劃為供一般民眾居住使用之住宅，即被稱為「工業用地事務住宅」，因此才會有工業宅的存在。然而工業住宅變更自用住宅仍受一定條件之限制，依據都市計畫工業區檢討變更審議規範之規定，其變更原則須依區位、總量管制、編定工業區之檢討為基準，變更的開發方式也僅限捐贈土地和自辦市地重劃2種，因此乙種工業用地變更雖然可行，但要經過非常多且嚴格的程序。
從上面3個建案可以得知，無論是花錢買地，讓原本違法的工業住宅合法化，或是先變更土地地目，目前台灣並沒有真的用乙種工業用地興建住宅就直接合法的案例。雖然政府目前對於工業住宅的水電計算，已經放寬到和一般住宅一樣，算是默認現況，然而工業住宅未來是否合法其實也還說不準，畢竟土地分區使用的規劃、居住安寧的風險都是尚待考量的因素。大揚代書還是建議你購屋前多加思考，別讓原先快樂買房一事節外生枝。
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