乙工(乙種工業區),工業住宅,優缺點?

廠房工業地知識分享 2023/03/22
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一般建商為何選擇乙種工業用地來興建住宅，主要是工業用地的代價通常低於住宅用地，因此乙工建案的價格大多遠低於一般住宅，消費者往往可以省下數十萬到百萬元的價差來取得房屋，這正是不少消費者趨之若鶩的真正主因。

而針對乙工建案所衍生的工業住宅爭議，目前政府僅能從「不實廣告」或「違規使用」等來約束。業者則多會秉持「誠實為上策」的態度，主動提供購屋者充分的訊息；因此，只要購屋者獲得充分的訊息並按規定使用，就沒有上述爭議。

一般來說，乙工建案的貸款額度會比較低，購屋者必須準備較高的自備款，也無法適用一般住宅優惠稅率，這些重要的訊息業者也應事先告知，不刻意迴避或隱瞞。

而一般業者較容易被詬病的倒不是合法性的問題，主要的是，大部分的開發案在產品類型的廣告主訴求都以住宅著墨比較多，反而對於「事務所」的使用則較少，使得個案面臨繼續得面對「工業住宅」的負面印象。

其實，網路時代的來臨，在家辦公也成為趨勢，透過乙工建案，提供一般民眾兼具事業與生活用途的新型態土地使用，確實是一項值得產官學界與購屋者共同思考的課題。乙工建案方興未艾，業者在銷售此類產品時，更應主動告知消費者相關細節，並建議消費者應如何因應政府規定，以免衍生適法性的爭議。

此外，依據「都市計畫法台灣省施行細則」第18條規定，乙種工業區可申請設置一般商業設施，屆時除了事務所與辦公室之外，可能會有五金行、理髮廳、西藥房等行業進駐，甚至小型工廠都會進來，部份行業對社區環境品質可能造成影響，宜事先透過社區管理規約防範。
目前本國工業區的種類如下：

一、
政府劃設開發的特定工業區：如臨海工業區、新竹科學園區，這些均有工業發展的重要用途，不得任意變更。
二、
非都市土地的工業區：丁種建築用地（通稱為「丁建」）。
三、
都市計畫的工業區種類：

A
特種工業區：與特種工業有關之各項設施，應經縣（市）政府審查核准後，始得建築。
B
.甲種工業區：甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業為主。
C
乙種工業區：乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施，及工業發展有關設施使用為主，並得經政府審議許可之後，申請開發為一般商業使用或事務所等；目前市面上已出現以及即將出現的產品均屬此類土地開發案。
D
零星工業區：零星工業區係為配合原登記有案，無污染性，具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定。

以當前的水費、電費、稅率隨著自由化與法令鬆綁的潮流，機制與往年不同，已經沒有工業住宅的差別待遇；經發會結論促成的工業區法令鬆綁，如工業區局部「容許商業使用」等賦予多項小型辦公與服務產業進駐，更讓違規使用的認定困難，加上都計與建管權責已經全面下放給地方政府，當前的問題已不是傳統的工業住宅問題。

而根據「都市計畫法台灣省施行細則」第18條第2項第4款規定，乙種工業用地設置一般商業設施，可概分為一般零售業、服務業、餐飲業、一般事務所及自由職業事務所等，目前坊間如雨後春筍般冒出的工業住宅，大多援引一般事務所及自由職業事務所為依據來申請建照。

換言之，消費者在購買此類產品時，若依照上述規定做為一般事務所或自由職業事務所來使用，完全合法。

文章出處：詠騰不動產廠房買賣出租部

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