房地合一稅率45% 剩20％「七種人可豁免」　這族群得特別留意

房地合一2.0在110年7月上路，最高稅率為45％，為的是抑制投機客短期炒作，不過民眾若遇到七種狀況，是可適用20％的稅率。資深地政士就提醒，尤其是和建商合建分屋的地主戶，要留意「房屋可能是新制，土地可能是舊制」的狀況。

財政部針對房地合一稅有所謂的豁免優惠稅率條款，包括一、負擔重大傷病醫藥費，二、非自願離職、調職，三、受家暴或人身安全威脅，四、欠稅或欠債且進入強制執行程序，五、依《民法》第796條房屋鄰居越界建築，六、依《土地法》第34條共持有房地未經意遭變賣，七、參與都更或是危老重建所分到的房屋，首次出售。

針對第七點，正業地政士事務所所長鄭文在表示，民國105年以後取得的不動產，出售時都有新制房地合一稅的問題，偏偏許多和建商合建分屋的地主戶，土地在105年前就持有（舊制），房屋是在105年以後蓋好（新制），分回來的房屋再出售時，不只賣房屋，還要配土地持分給買方，到底該如何申報房地合一稅呢？

首先，105年以前持有的土地屬於舊制，只要課徵土地增值稅，沒有所得稅的問題，所以免徵房地合一稅。其次，房屋是105年以後蓋好的房屋，所以就是新制房地合一稅的課徵對象，要繳納房地合一稅。

鄭文在表示，當「土地＋房屋」出賣時，記得將買賣總價以土地及房屋的公告現值，拆成土地價格及房屋價格，或是以買賣雙方的協議，將買賣總價分拆為土地價格及房屋價格，以利後續就房屋售價申報房地合一稅。

至於，房地合一稅的稅率則以20％計算，交易不動產期間，則以土地持有期間起算，若超過10年以上，房地合一稅率則以15％計算，而非以房屋建築完成日期計算，也算是合建地主戶的小確幸。

獲利＝售價-成本-費用（取得、改良、銷售），其中，售價指拆價後房屋的總價，成本就是建商給合建地主的發票。「取得費用」包括取得所有權的契稅、規費、印花稅、代書費等；「改良費用」包括裝修房屋等費用。「銷售費用」如仲介費，或是買賣總價3％計算的費用（最高以30萬元計）。

鄭文在表示，最後就是適用房地合一稅稅率，合建分屋沒有45％、35％的適用，原則上是獲利的20％計算，若土地持有期間超過10年以上，則適用獲利的15％計算房地合一稅。

如果房屋持有6年以上，本人、配偶、未成年子女，設籍滿6年以上，且符合自用住宅的規定，還可享有獲利扣除400萬元免稅額及房地合一稅10％的優惠稅率（限交易前6年內未曾適用本款規定）。