房地合一稅》自住滿6年就有400萬元免稅額？當心子女因「這魔鬼細節」不合格

房地合一稅有自住優惠，自住滿6年，可有400萬元免稅額，還有10%優惠稅率。一位民眾買了新房，自已住在舊屋，把子女戶籍遷到新房，以為子女住滿6年，到時出售就可採用優惠稅率，但最近要轉售才發現根本不適用。

原來，房地合一稅規定，所謂自住，必須是屋主個人、配偶或未成年子女辦竣戶籍登記，並居住於該房屋連續滿6年。其中關鍵是「未成年子女」，該位民眾的子女都已成年，因此不適用。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，這位民眾名下有2間房屋，一間在2016年以前取得，屬於舊制，不適用房地合一稅，另外一間則是在2021年購買，適用新制房地合一稅，2間房子都是自住使用。

由於銀行帳單、交通罰單、水電單的通訊處都在舊家，覺得更改很麻煩，民眾和太太就沒有遷戶籍，但為了辦理自用住宅優惠地價稅，以及考慮未來出售時，適用房地合一稅自用稅率，仍在第一時間把成年子女戶籍遷入新家。

依照房地合一稅規定，持有5年內轉售課稅35%～45%，5年到10年課20%，10年以上也要課15%。但是如果符合自用優惠條件，則有400萬元免稅額，且稅率只要10%。

舉例來說，1間房子出售如果獲利1,000萬元，符合自用先減400萬元免稅額，剩下600萬元再以10%稅率計算，稅額約60萬元。

但如果不符合，持有6年以後出售，則以1,000萬元課20%，稅額200萬元，是自用稅額的3倍多。

至於自用優惠須符合3條件：
1.售屋個人或配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。
3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

鄭文在說，很多人沒注意到必須是未成年子女，以為只要子女戶籍遷入就可。上述民眾就是其中之一。日前該民眾動念把新買的房子賣掉，和地政士一聊，才赫然發現只把成年子女戶籍轉到新屋，不適用房地合一稅自住優惠。

他說，這對夫妻發現後，立刻把成年子女的戶籍和他們夫妻戶籍互換，但要適用優惠房地合一稅，已必須重新起算，再等6年。

鄭文在表示，如果名下有2016年前取得的舊制房屋，以及2016年以後再買的新制房屋，最好把個人的戶籍遷入新制房屋內，若是子女也必須是未成年子女，避免他日想賣新制房屋，為了房地合一稅優惠稅率，要重新設籍，再等6年的窘境發生。