房東合法節稅有一套！房產專家教戰：最多輕鬆省12萬元

萬物齊漲升息不停，民眾最想知道如何報稅合法又能聰明節稅，安新建經告訴大家在試算個人所得申報時，如果列舉項目有超過「標準扣除額」，就可以選擇「列舉扣除額」以減低所得稅負擔。

安新建經執行經理劉易昌指出，去年有貸款買房或租房屋的人，可運用「自用住宅購屋借貸利息」與「房屋租金支出」擇一適用，為個人所得稅申報列舉扣除項目。

至於包租公/包租婆的租金收入，也需列舉申報個人綜合所得稅「租賃所得」，將整年度「租金收入」減去維護成本，通常包含所謂的「必要耗損」與「費用」，也就是房東報稅時實際租賃所得額。

其中維護成本，劉易昌說，包括房屋地價稅、購屋貸款利息、土木工程、裝潢工程、水電修理費…等，應備妥列舉相關文件影本檢附為憑。

另外，政府為鼓勵房東出租給弱勢族群，因此下列的公益出租還可減免稅額，例如房屋提供作包租代管社會住宅，或將房子出租給符合租金補貼資格的房客，經主管機關認定為公益出租人，全年租金收入可減除每屋每月免稅額1.5萬元後，再減掉必要損耗與費用的餘額作為申報房屋租賃所得。

在購屋方面，劉易昌說，若去年有出售房屋，就要確認房屋當初取得的時間點，若為2016年1月1日前取得，則適用繳納財產交易所得稅，記得要納入今年的綜所稅申報，以免漏報導致連補帶罰；

而若取得房地之時間為2016年1月1日以後，則為繳納房地合一稅，必須在所有權移轉登記次日起30日內申報。另重點整理2021年7月上路的房地合一2.0五大特點主要是針對以下五大族群，因此對一般個人購屋自住使用的民眾影響不大。

1. 短期套利者課重稅

2. 法人比照個人課稅

3. 擴大房地課稅範圍

4. 土地漲價數額，增設減除上限

5. 五種交易不受影響

(維持稅率20%: 個人非自願因素(如調職)/ 個人以自有土地與建商合建分回/ 建商興建房屋完成後第一次移轉/ 個人及營利事業參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉；維持稅率10%: 自住房地持有並設籍超過6年(課稅所得400萬元以下免稅) )。

另外劉易昌也特別提醒與建議，可採用「財產交易損失舉證」節稅，在報稅時應優先採實價發生價額的「核實認定」方式申報。

至於無法舉證買價的民眾，則可採「標準認定」申報節稅。但是，出售的物件是地方政府認定的高價產品時，且無法舉證買進成本，就要依實價銷售價格的15％作為售屋所得，再用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

最後安新建經特別提醒房貸族或租屋族都要避免過度抵減或虛報費用之避稅行為，違法違規逃漏稅行為一旦被查核將面臨補稅甚至罰款，可謂得不償失，因此如要節稅可以透過了解稅務政策，在最大限度內地合法且合理的減少稅務負擔。