1️⃣ 📌 引言：社宅包租新亮點，房東省稅大補帖
2️⃣ 📚 法規解讀：住宅法第23條政策重點整理
3️⃣ 📊 限額＆扣除方式比較表
4️⃣ 🧮 範例分析：老張每月2萬的申報金額財務模擬
5️⃣ 🔍 不可忽略的條件與注意事項
6️⃣ 💡 專家建議與實務提醒
7️⃣ ✅ 結論：結合社宅政策、合法節稅最安心
五月報稅季即將來臨，對於擁有出租房屋的房東來說，今年推出的社會住宅包租代管租稅優惠政策絕對不容錯過。根據《住宅法》第23條的最新修訂規定，凡是將房屋出租給政府或合法租屋服務平台作為社會住宅使用，每戶每月最高可享有新台幣15,000元的租金免納綜合所得稅優惠。更進一步，若無法提供必要費用單據，仍能享有「應課稅租金收入60%」的費用標準扣除優惠，讓實際應稅所得大幅降低。
這項政策不僅減輕房東租稅負擔，也藉由鼓勵包租代管，促進社會住宅推動與弱勢族群的居住權益保障。本文將深入剖析政策內容、申報條件、計算方法與申報技巧，並搭配實際案例解析，協助房東朋友掌握最新法令，合法節稅的同時，達成社會公益與經濟效益雙贏。
《住宅法》第23條於2021年6月正式修訂上路，成為房東享有租稅優惠的重要依據。主要重點包括：
免稅租金額提升：每戶每月租金收入免稅上限由原本的較低額度調升至新台幣15,000元，明確鼓勵包租代管及社會住宅出租市場活絡。
適用範圍廣泛：涵蓋出租予政府、租屋服務業者代管，且用於社會住宅、長期照顧、身心障礙服務、托育、幼兒園等公益居住用途。
費用扣除兩種方式：
若能提供維修、管理、修繕等費用憑證，則可實際支出逐筆扣除，讓節稅空間更大。
若無法提供費用證明，則可採用標準扣除法，即按應課稅租金收入60%計算費用扣除，簡單又明確。
申報流程明確：房東需於綜合所得稅租賃所得項下依規定申報，並使用正確代號（例如包租代管為「51R」），以確保可享受租稅優惠。
此條文修訂不僅解決了過去因租金所得稅負高而不願出租的問題，也完善了租屋市場的制度建構，是鼓勵社會住宅普及的利多政策。
| 項目 | 條件說明 |
|---|---|
| 租金免稅額 | 每屋每月最高免稅租金15,000元 |
| 費用扣除（無單據） | 應課稅租金收入的60%作為標準扣除 |
| 費用扣除（有單據） | 可依實際支出逐筆扣除，如維修費用、水電管理費等 |
| 適用對象 | 出租給政府或租屋服務業者代管，作為社會住宅或公益用途的房東 |
| 申報代號 | 包租代管使用「51R」，公益出租人使用「74G」 |
| 申報項目 | 綜合所得稅租賃所得 |
這張表格能快速幫助房東理解自己可享有的優惠額度與申報要點，減少申報錯誤風險。
假設房東老張透過合法租屋服務平台將房屋出租，月租金為20,000元，以下是節稅計算步驟：
年度租金收入：20,000元 × 12個月 = 240,000元
年度租金免稅額：15,000元 × 12個月 = 180,000元
應課稅租金收入：240,000元 - 180,000元 = 60,000元
無單據情況下費用扣除：60,000元 × 60% = 36,000元
最終申報租賃所得：60,000元 - 36,000元 = 24,000元
換言之，雖然老張實際收到年租金24萬元，但在稅務上只需申報24,000元的所得，稅負大幅降低，讓出租收益更具吸引力。
如果老張能保留相關維修費用及管理費用單據，則可按實際支出扣除，節稅效果還能進一步提升。
🧾 租金用途與租屋對象需符合社宅規範
首先，房東出租的房屋必須用於符合《住宅法》第23條規範的社會住宅用途，例如提供給社會弱勢族群、長期照護服務對象、身心障礙者、育幼機構或幼兒園使用。若出租給一般市場租客或非符合規定的用途，將無法享有租金免稅優惠。此外，租賃契約及用途證明需明確，否則稅務機關可能不予認可。
📄 證明材料與契約存檔的重要性
良好的資料保存是合法節稅的基石。建議房東妥善保留租賃契約、租金收據、社宅相關文件、租屋服務業者媒合證明以及維修費用收據等憑證。這些文件不僅可作為申報所得稅的依據，也能在稅務稽查時有效證明出租行為與費用支出，避免後續產生糾紛。
🏷️ 報稅申報代號務必選對
報稅時必須依照規定填報正確的租賃所得代號。針對社會住宅包租代管業者媒合出租的房屋，應使用代號「51R」；公益出租人適用的代號則是「74G」。若錯誤申報，可能導致稅務機關無法適用免稅優惠，甚至觸法。建議報稅前先詳細查閱申報書或洽詢專業人士。
🚌 其他稅務優惠並行申請
除了租金免稅優惠，房東還可同時申請其他相關稅務優惠。例如房屋稅可申請1.2%優惠稅率，地價稅則可能適用千分之二的優惠稅率。這些優惠能大幅降低持有成本，讓包租代管投資更具吸引力。必須注意，申請這些優惠通常需要提供租賃契約及證明文件，且依地方政府規定不同而異。
⚠️ 漏報罰則與申報義務
若房東未依規定申報租賃所得，將面臨罰款與利息等稅務處罰。稅局若發現未申報或申報不實，會依所得稅法追繳欠稅及罰金。建議若有漏報情況，務必在稅局通知前主動補申報並繳納稅款，這樣能減少罰金與利息損失，確保自身權益不受侵害。
👪 多屋族與包租公婆應合理分散出租
對於擁有多間房屋的房東或夫妻共同出租者，建議合理分散出租安排，透過包租代管或不同房屋分別申報，充分利用每屋每月1.5萬元的租金免稅額度，達到最大節稅效果。多屋出租者務必注意不要合併申報導致漏失優惠。
🧾 建議自行出租轉為包租代管
自行出租房屋雖然彈性較大，但稅務規範複雜且較難享有免稅優惠。建議房東可考慮將房屋委由合法租屋服務業者代管，配合政府社宅政策，不僅享有每月租金1.5萬元的免稅額，更能進一步依實際費用扣除所得，兼顧合法合規與收益最大化。
📚 保留維修單據與相關費用憑證
為提高申報扣除金額，房東應保留房屋維修、管理、清潔、修繕等相關費用的單據。這些費用在申報時能當作必要損耗與費用，減少應課稅租金收入。若無法提供單據，也可按60%標準扣除，但有單據自然能爭取更高扣除。
💼 租金收入高者無單據亦建議用標準扣除法
當租金收入較高，卻無法完整保存所有費用憑證時，建議使用60%標準扣除方式申報，既方便又節稅。此方法是稅法明訂的簡易計算方式，能替房東省去繁複計算，也降低稅務風險。
🕵️♀️ 留意法令動態與專業諮詢
租稅政策經常調整，如免稅額度提升、相關稅率變動等，建議房東每年關注官方公告或諮詢稅務專員，確保申報合法且利益最大化。此外，對於複雜情況可尋求會計師或稅務顧問協助，避免誤報風險。
透過社會住宅包租代管方案，房東不僅能合法減少租金所得稅，還能協助社會弱勢族群，促進租屋穩定與公益住宅發展。台灣已有超過34.8萬戶房東享受此稅賦福利，今年報稅季邀你一同加入行列，善用政策工具、符合法規申報，讓出租更安心、更有意義。
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