🌤️ 【引言】商用不動產熱絡，2025年仍是投資熱點
☀️ 辦公室市場（商辦）——晴時多雲，穩中帶升
🌥️ 零售／店面市場——多雲時晴，回溫跡象明顯
🌞 工業／廠房市場——晴，需求供不應求
⛅ 廠辦市場——晴時多雲，科技總部推升新商機
🌧️ 飯店／旅館市場——陰有雨，挑戰與轉型
📊 2025商用不動產各類型市場交易數據分析
💡 專家觀點：三大推升力道與未來趨勢
📈 投資建議：掌握市場趨勢，布局最佳商用不動產
📝 結論：2025商用不動產市場展望與風險控管
近年來，台灣商用不動產市場因多重利多因素持續發酵，包括台商回流、企業擴廠需求旺盛、電商物流布局加速，以及建商積極推案等，讓這一市場持續升溫。
金融研訓院於2025年6月15日舉辦的6小時專業講座，更讓金融業、不動產業與多元產業跨界人士深入理解市場脈動與趨勢。
本篇將透過專家視角，配合「商用不動產市場天氣預報圖」，細數2025年五大類商用不動產市場走勢與潛力，並以豐富數據與案例，解析未來投資機會與風險。
| 年份 | 七都辦公室樓板供給（萬坪） | 台北市占比（%） | 桃園市樓板（萬坪） | 台中市樓板（萬坪） |
|---|---|---|---|---|
| 2016 | 35.3 | 40 | 12.5 | 11.0 |
| 2021 | 70.2 | 35 | 18.3 | 16.9 |
近五年來，七都辦公室樓板供給幾乎翻倍成長，從2016年的35.3萬坪擴增至2021年的70.2萬坪，尤其桃園與台中兩地的樓板供給量成長顯著，分別達18.3萬坪與16.9萬坪，顯示商辦市場正逐步從台北市中心外移，形成多核心、多點開發的趨勢。
此趨勢反映企業在尋求成本控制與地理便利性間取得平衡，外圍區域如桃園科學園區與台中七期成為新興商辦熱區。台北市雖占比下降，仍維持高端商辦市場核心地位，尤其信義計畫區、南港軟體園區與內湖科學園區持續有新案推出。
台積電持續擴大北部廠區與研發中心布局，輝達擬設立台灣企業總部，加速推升南港、大直、北士科等商辦圈的需求，促使這些區域商辦價格與租金穩步攀升。
台中七期市政特區商辦價格已突破每坪80萬元大關，創歷史新高。微型商辦及共享辦公空間亦因企業靈活辦公需求增加而快速成長。
加上政府「打住不打商」政策，鼓勵工業及商用不動產發展，商辦市場需求多元，未來仍有穩健成長空間。
辦公室商辦仍為投資首選，建議：
聚焦雙北市核心區域（信義、南港、內湖）與桃園、台中快速成長科技園區周邊；
密切觀察租金成長與出租率變化，兼顧資本利得與現金流穩定；
留意都更及舊商辦改建機會，特別是台北市內老舊辦公大樓重整案。
疫情於2020年重創零售業，尤其實體店面租金大幅下滑，台北東區過去租金高峰期（2014-2015）約達每坪2.5萬元，至疫情初期跌至1.4萬元附近，僅剩約56%的水準。
2024年疫情逐步緩和，消費市場回溫，東區租金回升至1.4~1.5萬元，每坪租金有明顯復甦，但仍未回到疫情前峰值，顯示零售市場復甦仍需時間。
台北市億元級店面交易量在2023年較前一年倍增，整體零售市場逐步回暖，尤其精華商圈與熱門商場租賃需求明顯增加。
不過整體市場租金及交易量仍低於疫情前水平，零售店面經營者面臨轉型壓力，部分老舊商圈人潮減少，投資人應謹慎評估商圈成熟度與消費者流動趨勢。
建議投資者：
鎖定台北東區、信義計畫區及內湖科技園區新興商圈的明星店面資產；
兼顧租金收益與增值潛力，選擇具有較高人流量及商業活絡度區域；
留意大型商場及購物中心經營狀況與整合升級動態，抓住商圈復甦契機。
| 地區 | 2016年樓地板（萬坪） | 2019年樓地板（萬坪） | 2023年交易金額（億元） |
|---|---|---|---|
| 桃園 | 40 | 70 | 350 |
| 新竹 | 30 | 50 | 280 |
| 台中 | 25 | 45 | 210 |
半導體龍頭台積電與相關供應鏈擴廠需求帶動工業用地供需緊張，2023年工業不動產交易額創歷史新高，突破千億元，成為市場最大亮點。
AI科技快速發展，帶動新一波智能製造及高端產業用地需求。傳統產業雖經歷調整，但在政策扶持與升級轉型推動下，仍具成長潛力。
工業不動產供給在六都與新竹持續成長，倉儲物流設施擴增快速，符合電商物流爆炸式成長的趨勢。
企業與投資人應：
聚焦半導體、高科技及智慧製造相關廠房，優先考慮桃園、新竹及台中等科技園區周邊；
研究政府產業升級政策，掌握產業熱點區域及重大基礎建設；
配合智慧倉儲及綠色工業趨勢，選擇具創新及永續競爭力的工業資產。
台北內湖、南港為廠辦市場的核心區域，近年新北中和、汐止區域迅速成長。桃園、新竹、台中等科技園區周邊也隨著產業擴張推案頻繁。
廠辦產品結合辦公與輕工業功能，提供企業較低成本的辦公環境，同時符合產業形象及員工需求。
近年壽險業、銀行業加速購置廠辦資訊大樓，特別是FinTech產業興起，推動廠辦市場升級換代。遠雄、長虹、興富發等建商均積極參與廠辦新建案，產品設計更符合科技企業需求。
廠辦市場是科技企業與金融業穩定發展的基礎，建議投資人：
看好科技園區附近平價廠辦資產；
關注產業政策支持的園區擴張計畫；
持續追蹤廠辦新推案與改建動態，掌握產業形態變化。
受疫情與陸客減少影響，飯店市場持續承壓。2024年國際旅客雖回升至約785萬人次，但仍只達疫情前約七成水準，國內旅遊競爭激烈，飯店經營困難加劇。
飯店市場交易額突破千億元，多數屬建商購地整合改建，經營轉手案例偏少。經營成本及人力短缺問題嚴重，促使業者積極尋求服務升級與轉型。
業者應：
推動品牌升級與差異化服務，提升顧客體驗；
加強營運效率與成本控管，尋求創新經營模式；
投資人投資時務必評估地段優勢與管理團隊實力，控制投資風險。
| 產品類型 | 2025年預估交易額 (億元) | 主要推升因素 | 市場風險 |
|---|---|---|---|
| 辦公室 | 400 | 台商回流、企業擴充 | 供給過剩風險 |
| 零售 | 150 | 消費回流、商圈活絡 | 租金波動、消費趨勢變化 |
| 工業廠房 | 700 | 晶片需求、電商物流擴張 | 地價上升、政策變動 |
| 廠辦 | 250 | 科技產業升級、金融投入 | 產業轉型不及預期 |
| 飯店旅館 | 100 | 觀光回溫、整合重建 | 國際旅遊不確定因素 |
隨著全球供應鏈重組與地緣政治風險增加，台商加速回流本土投資，特別是半導體、電子製造、智慧機械等高附加價值產業，對工業廠房與廠辦空間的需求激增。
台積電、聯電等大型晶圓廠持續擴張產能，帶動北中南科學園區及周邊地區廠辦及工業用地需求。這些企業不僅需要生產基地，也追求集團總部、研發中心的辦公環境升級，促使商辦市場同步活絡。
此外，中小企業配合產業鏈布局調整，也加速在桃園、新竹、台中等地的土地及廠辦佈局，形成市場需求多點開花局面。未來幾年，預期企業擴充需求將成為商用不動產市場的穩定支柱。
電商市場持續高速成長，疫情加速消費模式改變，消費者對於快速、即時物流的需求日益強烈。北中南主要都會區及交通樞紐周邊，大型物流倉儲設施需求爆發。
不僅是傳統大型物流企業擴點布局，許多跨境電商、第三方物流（3PL）服務商也加快設廠速度，推動工業不動產供給急速擴張。桃園物流園區、台中高鐵物流基地、新北五股等區域的倉儲用地價格及租金均呈現顯著上漲。
未來5年，智慧倉儲、自動化物流中心的興起，將進一步拉動土地及廠辦市場結構變革，投資者需留意智慧物流技術的發展與需求動向。
不少大型建商因看好商用不動產長期發展潛力，紛紛投入百億元以上的商辦、廠辦推案，除傳統住宅市場外，商用市場成為分散風險與尋求穩定收益的重要布局方向。
以遠雄、長虹、興富發、華固、國揚等為代表的企業，積極參與都會區商辦開發，尤其針對新興產業的科技總部需求，打造符合企業形象及功能的高規格辦公環境。這些推案不但促進供給增加，也帶動市場交易活絡。
未來，隨著舊商辦大樓陸續面臨都更改建需求，建商的推案策略將更趨多元化與創新化，包含結合綠建築、智慧樓宇、跨業態混合使用等，進一步提升市場競爭力。
綜觀未來，產業結構轉型與科技創新持續推動台灣經濟升級，促使商用不動產的需求形態多元且複雜。
「產業園區向外擴散」及「都會區再生」成為兩大明顯趨勢，尤其科學園區、新興產業園區的擴建，將持續帶動工業廠房與廠辦需求。
同時，老舊商辦建築的都更潮全面展開，促進新型態商辦產品崛起，符合企業對智慧化、綠能及健康辦公環境的期待。城市更新計畫與公共建設，將加速商用不動產的重塑與升級。
投資者必須掌握科技園區、物流核心帶及高增值商辦區域的動態，靈活調整投資組合，搶占未來成長引擎。
桃園以物流與半導體為雙引擎，台中以製造業升級與都市發展雙軌並行，南港因軟體科技園區快速擴張，這些區域均展現極高成長潛力。投資者應優先評估這些核心區域的土地、廠辦及商辦資產，搭配區域交通與公共建設進行布局。
工業廠房擁有穩定需求與長期收益，廠辦則結合辦公與生產功能，適合高科技產業需求。透過多元資產配置，不僅可以降低單一市場波動風險，也能捕捉不同類型產品帶來的收益成長。
投資商用不動產不可忽視中央與地方政府的招商引資計畫、產業升級政策及都市更新方案。政策支持通常能帶來區域投資熱潮與市場價格上揚，建議投資人建立政策監控機制，掌握市場先機。
投資時除注重資產位置與建築品質，租金水平與出租率更是判斷資產價值的重要指標。合理租金配合高出租率，才能確保穩定現金流及未來資產增值空間。
隨AI、綠能、生技等新興產業快速發展，相關產業的辦公與生產需求增長明顯。投資者應將目光放在這些前瞻性產業聚集區，尋求長期穩定的成長動能。
綜合上述分析，2025年台灣商用不動產市場在多重推升力道帶動下，交易金額可望達到1300億至1500億元。
工業及商辦市場將繼續扮演核心驅動力量，飯店及零售類型雖面臨挑戰，但隨著觀光及消費逐步回溫，仍具修復潛力。
投資人應善用本篇提出的「市場天氣預報」指標，精準掌握五大類型資產的供需動態及價格趨勢，靈活調整布局。特別是在政策變動、產業升級與地區發展的交織影響下，風險控管與資產多元化佈局將是贏家關鍵。
未來商用不動產市場仍將是台灣經濟發展的重要支柱，只有深入理解市場脈動並擁有前瞻性視野的投資者，才能在瞬息萬變的環境中，抓住難得的投資良機，實現資產穩健增值。
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