📌 1. 房地合一所得稅基本認識
📌 2. 申報取得成本的正確計算方式
📌 3. 持有期間認定與稅率適用詳解
📌 4. 預售屋持有期間計算與申報誤區
📌 5. 案例解析：虛報取得成本遭補稅與罰款
📌 6. 自動更正申報與免罰機制說明
📌 7. 常見問題與專家建議
📌 8. 結論與稅務規劃建議
賣房卻被補徵高額稅款，是許多民眾在房地交易過程中最擔心的風險之一。尤其自2016年台灣推行房地合一所得稅後，根據持有期間與個人身份不同，稅率最高可達45%。這樣的高稅率讓許多賣方一旦申報錯誤，無法如實反映取得成本與持有期間，就可能面臨龐大稅務補繳壓力，甚至還有罰款與刑事責任。
而造成這些補稅的主因，多半來自於「申報錯誤」，特別是「取得成本」與「持有期間」的計算不符稅法規定。許多人誤以為購買合約上的總價即是成本，卻忽略實際付款折讓金額、簽約與登記的日期差異，尤其是預售屋持有期間的特殊計算規則，經常成為國稅局稽查重點。
本文將根據最新的房地合一所得稅法令與財政部解釋函令，深入剖析個人出售房地時如何「正確申報取得成本」、「正確認定持有期間」，並詳細說明各稅率適用條件，避免納稅人因為誤報申報而被課以高額稅款。文章也輔以真實案例解析，讓您了解常見誤區並掌握申報要點，確保申報合規且避免補稅風險。
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 課稅對象 | 個人及營利事業出售房地所產生之所得，包含房屋及土地所有權。 |
| 取得成本 | 以實際支付價金為主，需依契約書及付款憑證等證明核實。 |
| 持有期間 | 自所有權登記日起計算，預售屋交屋前不計入持有期間。 |
房地合一所得稅於2016年正式實施，為遏止短期炒作及房市投機，並促使房市交易透明，增進公平課稅。過去房地交易分別課徵土地增值稅與所得稅，但往往造成逃漏稅、申報困難及稅基流失問題。
房地合一稅制整合房屋與土地交易所得，以「實際獲利」為課稅基礎，明確規定持有時間與稅率分級。持有期間越短，適用越高稅率，短期持有者最高稅率為45%，鼓勵持有時間拉長，促進房市穩定發展。
申報取得成本時，納稅人應以「實際支付價金」為計算基礎，這包含：
訂金與尾款的實際支付金額
買賣契約簽訂後若有減價協議，應將折讓款扣除後的淨價金作為成本
其他與取得房地相關的必要費用（如契稅、登記費等，部分可計入成本）
許多民眾誤以為契約總價即是取得成本，殊不知簽約後常有協議折讓、工程折扣或優惠價款，必須據實申報。國稅局在稽查時，會透過銀行匯款明細、協議書、工程折讓單等證明文件進行交叉比對。
正確申報取得成本，應保留完整交易證明文件，包含：
買賣契約書
匯款憑證（銀行轉帳記錄）
減價或折讓協議書（如有）
工程折讓或折扣證明文件
這些資料不但能避免申報錯誤，也能在稽核過程中提供有力佐證，降低遭認定申報不實風險。
若虛報未實際支付的折價款為取得成本，將被視為「短報所得」，除需補繳差額稅款外，還會依法處以罰鍰甚至刑事追訴。案例中，稅局會根據匯款明細核定實際支付價格，若發現與申報不符，將以較低金額作為取得成本，擴大應納稅所得。
持有期間是計算房地合一所得稅率的關鍵，稅法明定以「所有權登記日」為持有起算日。
簽約日不視為持有期間起點，特別是預售屋買賣，因交屋時間通常晚於簽約日。
預售屋在簽約至交屋期間，納稅人尚未取得房屋所有權，故該期間不納入持有時間。
持有期間應自完成所有權登記日起算至出售日止。
| 持有期間 | 適用稅率 | 說明 |
|---|---|---|
| 不滿2年 | 最高45% | 短期交易重稅政策 |
| 滿2年以上但未滿5年 | 35% | 中期持有降低稅率 |
| 滿5年以上 | 20%或17% | 長期持有鼓勵穩定持有 |
其中，自用住宅轉售，符合特定條件者可享有減免優惠。
許多納稅人誤以為簽約日起即開始持有，導致錯誤計算持有期間過短。
正確做法是以所有權登記日（交屋並完成登記）為持有期間起點。
錯誤以簽約日計算持有時間，將使短持有期間拉長，結果反而觸及高稅率。
對預售屋買賣者來說，稅負成本可能因此大幅提高。
| 案例 | 說明 | 結果 |
|---|---|---|
| 甲君虛報145萬元折讓款為取得成本 | 甲君於109年與建設公司簽約購買預售屋，契約價1,035萬元，交屋時實際付款890萬元，但申報時仍以1,035萬元為取得成本，未申報折讓145萬元。國稅局透過匯款明細與協議文件查證，認定其申報成本不實。 | 核定取得成本890萬元，補徵45%短報稅額約65萬元，另依規定處罰漏稅金額20%罰鍰約13萬元。 |
| 乙小姐漏報房屋修繕費用 | 乙小姐出售房屋時未將可扣抵的修繕費用列入成本，導致申報所得偏高。稽徵機關調查後要求補繳稅款及利息。 | 補繳短報稅額與利息，未受罰，因乙小姐配合更正申報。 |
| 丙先生未保存交易憑證 | 丙先生出售房地申報取得成本，卻無法提供完整交易憑證，遭質疑申報成本過低。 | 稅局以市價認定取得成本，課徵較高稅負，並處罰鍰。 |
虛報取得成本或漏報可扣抵費用，皆可能導致高額補稅與罰鍰。
稅務機關審核依據除契約書外，匯款明細、協議書、發票等均是重要佐證文件。
保存完整文件是稅務申報的重要防護網。
何時可申請自動更正？
發現申報錯誤後，尚未被稽徵機關調查前，納稅人可主動向稅務機關申報更正，補繳應納稅款及利息。
自動更正流程
通過網路或親自至國稅局辦理更正申報。
附上修正說明及相關佐證資料。
補繳應納稅款與利息，避免罰鍰與刑事責任。
免罰條件與限制
更正時機必須在調查前。
補繳稅款及利息須全額繳納。
若非因故意或重大過失，免予罰鍰。
注意事項
不應等待稽徵機關調查後才更正，否則將喪失免罰權利。
維持良好納稅信用，避免後續法律風險。
建議將所有價格變動書面協議（包括郵件、簡訊、紙本文件）完整保存，並附上雙方簽名確認，以備日後申報佐證。
以契約總價申報，忽略折扣、折讓。
持有期間以簽約日計算，非登記日。
忽略必要稅費及修繕費用可扣抵部分。
補徵高額稅款與罰鍰。
刑事責任追究風險（重大逃漏稅）。
信用受損影響未來貸款與投資。
賣方應提前做好完整資料整理，與專業稅務顧問合作。
充分了解法規變動，適時調整申報策略。
保持資訊透明，遇有疑義及早申報更正，降低風險。
賣房申報房地合一所得稅時，務必堅持「實際付款金額」原則，避免虛報造成重稅及罰款。取得成本的認定應以所有權登記日為持有期間起算點，預售屋持有時間不可併計。賣方應保存完整交易憑證與減價協議，充分利用可扣抵費用，合理降低稅負。發現申報錯誤，宜及時自動更正並補繳稅款及利息，享受免罰優待。建議民眾與專業會計師或稅務顧問密切合作，做好申報前的周詳規劃與風險控管，確保交易順利且合法合規，維護自身權益。
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