📝 引言｜預售屋房地合一稅申報新規要點
📌 什麼是房地合一稅2.0？適用範圍與新規解讀
🏷️ 成交價額、取得成本與可減除費用怎麼算？
📊 案例解析｜甲君錯誤申報被補稅實錄
🔍 交易流程與申報重點注意事項
⚠️ 常見錯誤申報陷阱與稅務風險
💡 專家建議｜如何正確申報與避稅策略
✅ 結論｜預售屋申報房地合一稅必知重點彙整
自2021年7月1日，房地合一稅2.0新制正式上路後，個人出售2016年1月1日後取得的預售屋及其土地，稅務申報必須依「實際收取受讓人給付的金額」為準，而非以預售屋買賣契約書上所列的「合約總價」申報。此一規定主要是為了避免短期炒作及稅務規避情形，確保課稅公平性與透明度。若申報不實，輕則面臨補稅、罰鍰，重則可能引發複雜的稅務爭議，甚至影響信用紀錄。對於手握預售屋的納稅人來說，掌握最新法令規定、正確計算稅額、並妥善保存交易文件，已成為避免稅務風險的重要課題。本文將透過詳盡的政策介紹、計算方法、典型案例以及稅務風險分析，協助納稅人精準理解並合規申報，避免落入稅務雷區。
施行時間：自2021年7月1日起正式施行
適用對象：2016年1月1日後取得的預售屋及其所在土地
課稅範圍：針對個人房地產交易所得課稅，涵蓋預售屋權利及土地交易
政策目標：抑制短期投機炒作，防止租稅規避，促進房地產市場穩定
費用推計率：原先5%下調至3%，費用減除封頂30萬元，減輕投資人負擔並增強申報合理性
房地合一稅條例：明訂房地交易所得課稅標準與申報義務
平均地權條例修正（2023年7月1日生效）：預售屋轉讓全面禁令，限定新規生效日期後的交易，保障市場公平性
| 項目 | 詳細說明 |
|---|---|
| 🏷️ 成交價額 | 以「實際受讓人支付給讓與人」的價款作為成交價額，不得以預售屋買賣契約書上的總價申報。此規定有效區分交易中讓與人與建設公司之間的金流，防止稅基被誤報或灌水。 |
| 💰 取得成本 | 指讓與人向建設公司實際支付的價款，為計算交易利潤與課稅基礎的核心依據。準確計算可避免稅務爭議。 |
| 📑 可減除費用 | 依交易相關費用憑證核實認列。若無法提供有效憑證，則以成交價額的3%計算，且費用減除最高上限為30萬元，以平衡合理費用與防堵不實減稅。 |
| 項目 | 詳細內容 |
|---|---|
| 取得時間 | 2023年3月 |
| 預售屋合約總價 | 900萬元 |
| 轉讓價格 | 950萬元 |
| 申報成交價 | 950萬元 |
| 國稅局查核後價 | 200萬元（實際受讓人付款） |
| 申報取得成本 | 900萬元 |
| 實際取得成本 | 150萬元 |
| 核定可減除費用 | 6萬元（200萬×3%） |
| 核定課稅所得 | 44萬元（200－150－6） |
| 補繳稅額 | 約10.1萬元 |
甲君以950萬元申報，實際收取受讓人支付僅200萬元，誤報價款導致稅局查核補稅，提醒申報應以實際受讓金額為準。
在預售屋交易過程中，賣方與買方雙方應明確約定付款時間、金額與方式，避免日後發生爭議。尤其預售屋往往分期付款，需清楚辨識「讓與人與受讓人間」的實際交易價款，避免誤將預售合約總價作為申報依據。
包括買賣契約書、付款收據、匯款證明、權利讓與協議等，都應完整保存並依序歸檔，這些文件將是日後申報、稽核的重要依據。保存憑證可證明費用支出真實，避免因無憑證而損失可減除費用。
預售屋買賣契約上的總價通常是與建設公司簽訂的價格，與讓與人與受讓人間的權利義務轉讓價款並不相同。申報房地合一稅時，成交價額應以受讓人實際支付給讓與人的款項為準，避免短報或錯報。
申報房地合一稅時，務必填報正確成交價額、取得成本及可減除費用。若能附上付款憑證、合約與費用證明，將有助稅務機關查核，避免遭到補稅或罰款。
遇到稅務疑義或複雜交易情況，建議尋求合格會計師、稅務專家或納保官的協助，避免因認知錯誤而引發稅務風險。納保官更可在遭遇稅務爭議時提供專業溝通與協調。
部分納稅人將預售合約總價直接作為成交價申報，忽略讓與人實際收到的款項，導致短報所得。此舉容易被稅務機關查出，補稅及罰鍰風險極高。
讓與人取得預售屋時已支付的建設公司款項，為計算取得成本的關鍵。未能正確核算導致取得成本低估，進而課稅所得膨脹。
費用憑證包括交易相關的仲介費用、法律諮詢費等，能依法減除稅負。無憑證者，只能用推定的3%計算，最高上限30萬元，減少了節稅空間。
錯誤申報或漏報所得，稅局查核後將補徵稅款並加計罰鍰，甚至可能涉及稅務刑事責任。申報前務必仔細核對，確保資訊無誤。
房地合一稅與相關法律不斷修訂，納稅人須密切關注最新公告，避免因不了解新規而申報錯誤。
從簽約、付款到權利讓與，每一筆金流皆須有明確憑證，利於申報與未來可能的稅務查核。
包含契稅、代書費、仲介費等相關費用，都能依法減除稅負。無憑證只能按3%推估，損失可觀。
預售屋交易結構複雜，提前諮詢可避開法律及稅務雷區，降低未來糾紛機率。
正確申報能減少稅務爭議與補稅風險，也符合誠信納稅義務，保護自身權益。
成交價額應以「實際讓與人付款」為準，非合約總價。
取得成本須依實際支付給建設公司的款項核算。
費用減除須依憑證核實，無憑證則以3%計算，封頂30萬元。
完整保存交易文件是避免稅務爭議與補稅的關鍵保障。
主動尋求專業協助，可大幅降低申報風險，確保權益不受損。
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