📝 引言｜低度使用住宅暴增，內政部最新政策曝光
📊 全台低度利用住宅現況
📌 86萬戶佔比9.32%，六都分布一覽
📌 為何閒置住宅持續增加？
🏠 什麼是社會住宅包租代管？
📌 包租代管定義與作法
📌 誰可以申請？適用對象分析
📋 包租代管方案優惠一次看
📊 3稅減免、3費補助、3年免費服務表格
📈 政策目標與進度
📌 8年8萬戶提前達標！接下來怎麼走？
🏘️ 六都包租代管執行情況
📌 六都推動數據
📌 哪些區域包租代管需求最大？
📌 專家觀點｜為何屋主該加入包租代管？
💡 民眾常見疑問Q&A
🛠️ 建議與投資策略
🔍 結論｜低度使用住宅轉作社宅最划算的時代
近年來，隨著房價高漲、購屋門檻墊高以及投資客大量持有待轉售物件，台灣住宅市場長期存在「空屋潮」現象。根據內政部最新2025年統計，全台低度使用住宅戶數已達86萬戶，占全國住宅總數約9.32%，等於每10戶住宅就有近1戶長期空置，未善加利用，造成社會資源浪費與租屋市場緊縮問題。
為解決高空置率、改善租屋市場結構，並同時照顧弱勢及青年族群居住權，內政部近年積極推動「社會住宅包租代管」政策。藉由政府與民間合作，將私人住宅透過包租或代管方式轉作社會住宅，不僅能活化民間閒置房產，亦能為屋主帶來租金保障、稅賦減免與補助優惠，打造雙贏局面。
內政部也於2024年底公告，原訂2025年達成「8年8萬戶包租代管」目標，已提前達標，總計包租代管戶數突破82,120戶，顯示市場與屋主對此政策高度認同，租賃成效亮眼。為持續擴大社宅量能，政府將聚焦於高空置、高租屋需求六都熱區，並針對持有低度使用住宅的房東推出誘因措施，包含：
3稅減免：房屋稅、地價稅、租金所得稅減免
3費補助：租約公證費、住宅保險費、修繕費補助
3年免費專業管理服務：由政府補助租賃專業業者代為收租、維護、管理，免除屋主管理煩惱
本篇文章將完整解析社宅包租代管政策內容、執行進度、補助條件與稅賦優惠辦法，並深入剖析六都熱區空屋市場現況、投資型物件適用性與購屋出租建議策略，協助房東、投資客、自住換屋族掌握政策利多、趁勢活化閒置資產、穩健收租。
不論你是現役房東、首購換屋族，或打算投資出租收租，這篇都是你2025年房產規劃不能錯過的完整指南。
| 縣市 | 低度使用住宅戶數 | 佔當地住宅總數比率 |
|---|---|---|
| 台北市 | 11.2萬 | 10.8% |
| 新北市 | 17.3萬 | 9.5% |
| 桃園市 | 12.7萬 | 9.7% |
| 台中市 | 13.8萬 | 9.4% |
| 台南市 | 9.6萬 | 8.9% |
| 高雄市 | 14.1萬 | 9.2% |
| 其他縣市 | 7.3萬 | 8.5% |
| 全台 | 86萬 | 9.32% |
📊 說明：台北、新北、桃園、台中是主要低度利用住宅集中區，與高房價、空屋率、人口流動性高度關聯。
預售屋、成屋交屋潮
租售市場不穩，空置等待轉售
房東稅負疑慮，不願出租
投資型購屋比例高，閒置觀望
隨著台灣高房價、空屋率問題日益嚴重，政府為了穩定租屋市場、照顧弱勢居住權，積極推動「社會住宅包租代管」政策。這項政策以活化民間閒置住宅、降低租屋糾紛、提升租屋品質為目標，成為目前解決房市空置與租屋痛點的重要手段。
所謂「社會住宅包租代管」，是由內政部或國家住宅及都市更新中心，委託具租賃住宅服務業資格的租屋服務業者，向私人屋主承租或代管住宅，並轉租給符合資格的特定對象（例如中低收入戶、社會經濟弱勢戶、新婚家庭、青年族群等）。
業者負責房屋租賃管理、租金收繳、修繕維護與租客篩選，政府則提供多項稅賦減免與補助，讓屋主無須自行管理，即可獲得穩定租金收入與資產活化效益。
屋主提出申請
業者現場勘查、評估屋況
簽訂委託代管或包租契約
租賃公司安排租客入住
提供定期房屋維護、租金收繳與管理服務
📌 租賃期間：通常1年或2年為一期，依契約可續約，政府提供3年免費管理服務。
只要符合以下任一資格，即可參與包租代管計畫：
房東屋主：持有一戶或多戶住宅、且空置或未穩定出租者。
投資型房產持有人：手上擁有多戶成屋、預售屋交屋後待出租物件。
一般自有閒置房產者：繼承或自行購置，但因無暇管理或擔心租屋糾紛而閒置者。
📌 不限屋齡、不限地段，只要屋況良好、設備齊全、安全合格即可參與。
政府針對加入包租代管屋主，推出「3稅減免、3費補助、3年免費服務」，幫助屋主減少出租負擔，具體優惠如下：
| 項目 | 說明 |
|---|---|
| 3稅減免 | 房屋稅、地價稅、租金所得稅皆可減免 |
| 3費補助 | 租約公證費、住宅保險費、簡易修繕費，最高補助上限5萬元 |
| 3年免費服務 | 政府補助租賃業者3年免費管理費用，包含租金代收、租客篩選、房屋維護等 |
📌 租金由政府依各行政區行情訂定上下限區間，保障屋主合理回報，避免租金壓價。
內政部原訂2025年達成「8年8萬戶」包租代管目標，至2024年底即提前達標，累計執行超過8.2萬戶，平均每年執行1.1萬戶以上，為國內空屋活化與社宅租屋市場創下里程碑。
集中六都熱區、空屋率高、租屋需求旺盛區域
擴大補助額度與稅賦減免誘因，吸引更多屋主加入
強化租賃業者資格與專業管理服務品質，降低糾紛風險
將青年租金補助戶、弱勢戶、社會住宅戶納入轉介，提升入住率
截至2024年底：
累計包租代管戶數：82,120戶
六都佔比：73%（台北、新北、桃園、台中、高雄、台南）
平均出租率：92%以上
租客滿意度：86%
| 項目 | 自行出租 | 包租代管 |
|---|---|---|
| 管理 | 屋主自行收租、修繕、處理糾紛 | 租賃公司專業管理、租金代收、維修處理 |
| 租金保障 | 無保障，遇租客拖欠須自行追繳 | 政府訂定區間，代管業者保障穩定收租 |
| 稅賦優惠 | 無 | 房屋稅、地價稅、所得稅減免 |
| 補助資源 | 無 | 公證費、保險費、修繕費補助 |
| 管理費 | 無，但屋主自費管理 | 政府補助3年免費管理費 |
📌包租代管不僅解決屋主怕麻煩、怕糾紛、怕租金拖欠問題，還能享政府補助與稅務優惠，是活化空屋、保值收租、減輕負擔的最佳方法。
| 縣市 | 已執行戶數 | 政策達成率 |
|---|---|---|
| 台北市 | 7,800 | 97% |
| 新北市 | 13,200 | 110% |
| 桃園市 | 9,600 | 105% |
| 台中市 | 10,300 | 103% |
| 台南市 | 6,100 | 98% |
| 高雄市 | 10,000 | 102% |
📈 避免房屋長期空置，資產價值流失
據房仲統計，超過1年以上未出租房產，市價遞減幅度約5~8%，尤其在屋齡超過10年以上中古屋，若無穩定出租紀錄，轉售行情易被買方壓價，反而不利於未來出場。
📊 稅負減免＋租金保障，風險極低
一般房東出租，須承擔租客毀損、不繳租風險，包租代管由專業租賃業者協助管理，租金行情經政府訂定區間，屋主享有穩定收益與稅負減免，有效降低出租風險與空租時間。
🛠️ 政府補助修繕、保險、公證費，降低持有成本
包租代管提供3費補助，包含租約公證費、火險保費、簡易修繕費，屋主無須自掏腰包，減輕出租開銷，提升資產活化效益。
💰 有效對抗房地合一稅、空屋稅雙重壓力
新制房地合一稅最高可達45%，而空屋稅上路後，長期空置住宅稅率將調高，透過包租代管不僅免於空屋稅課徵，日後出售時也能佐證出租用途，避免被歸類短期炒作課高稅率，保障屋主財務安全。
Q：若租客毀損房屋怎麼辦？
A：租屋服務業者會負責基本修繕及火險投保，重大損壞由租客負賠責任，如無法理賠則由保證金支應，保障屋主權益。
Q：出租租金行情偏低，會影響收益嗎？
A：政府依行政區行情訂租金區間，租金區間會定期調整，部分熱區如北市、新北板橋、中永和及台中西屯皆維持高於一般租金行情85%以上，並非過低。
Q：參加包租代管後房屋若要賣掉，合約會限制嗎？
A：可事先於租約約定買賣情形，轉賣時與承租戶溝通，租賃專業業者協助處理，可依法提前終止或協調續租權，兼顧屋主出售彈性。
Q：若房屋屋齡較舊，能申請嗎？
A：包租代管無硬性限制年限，但需確保屋況安全、無違建、設備正常，即可申請。若必要，政府補助簡易修繕費用，助屋主改善屋況。
Q：申請流程複雜嗎？
A：全台各縣市房屋稅籍所在地政府開辦窗口，或國家住宅中心線上受理，約7-14天內可完成，流程簡單，還有租賃公司到府勘驗協助，零門檻上手。
📌 擁有空屋者，盡快申請
趁內政部推動積極、補助最優惠階段內加入，享3稅減免、3費補助、3年管理服務，租金行情合理、保障性強，減輕房東負擔。
📌 優先選擇高需求熱區物件
如台北市大安、中山、新北板橋、中永和、桃園藝文、中路、台中西屯、南屯、高雄鼓山等，包租代管需求旺盛，空置率低，租金行情佳，投報穩定。
📌 短期出租，觀察政策與房市走勢
建議屋主採短期1-2年租約，避開長約綁死，配合房市行情波動，待房價回升再行出售，維持資產流動性。
📌 活化老舊公寓、投資型小宅
屋齡20年以上公寓、小套房，透過包租代管免除管理煩惱，出租容易、修繕費用補助，更利於資產盤活。
台灣住宅市場空屋超過86萬戶，內政部2025包租代管達標後，持續擴大社宅量能，3稅減免＋3費補助＋3年免費管理，成為房東最佳資產活化解方。
對投資客、退休族、空屋屋主，包租代管兼具租金保障、稅賦優惠、出租無憂，避開房地合一稅、空屋稅衝擊。建議擁有低度利用住宅者盡早參與，趁高補助期上車，搭上政策與房市雙重利多，穩穩收租、靜待增值。
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