🔎 引言｜竹北房市熱潮轉冷？價格卻繼續走高
📉 第1季實價登錄總覽：成交量大減，房價續升
🏢 各類住宅產品價格變化分析
🗺️ 各土地分區交易概況
🧭 熱門地段交易分析：舊市區、高鐵特區、縣治區
🧾 數據總表整理
💡 專家觀點｜竹北房價為何不跌反升？
🧠 筆者解析｜科技業支撐房價、資金尋找出口
✅ 結論與建議｜買進？觀望？了解這些再決定
過去十年來，竹北市的房地產市場如脫韁野馬般奔騰，被視為全台科技產業人口最密集、成長最快的重劃區之一。從縣治特區、台科大生活圈、到高鐵特區與水瀧重劃區，一波又一波的開發潮與建案炒熱了房價，也讓竹北被外界譽為「新天龍國」，與台北市信義、大安、中山等核心地區並列熱門移居地。
背後推手不只是建設利多，更是竹科擴張與AI產業風口下的「高薪科技族」支撐住買氣。根據房仲業者觀察，在竹北購屋者中，自住型科技新貴占比超過6成，具備「高總價承擔能力與選地眼光」，讓竹北一度成為新案「一房難求」的代表。
然而，2025年第一季公布的實價登錄數據卻揭示另一面：交易量腰斬、買氣驟冷，市場情緒出現轉變。但弔詭的是，房價卻仍持續上漲，沒有出現預期中的下修或修正波。這樣的現象，引發市場對「價格硬撐泡沫化」、「量價背離是否即將反轉」的高度關注。
本文將深入從實價登錄數據切入，分析竹北不同重劃區、產品型態（大樓、透天、預售屋）、買方結構與政策變化，解讀竹北房市的真實脈動與未來可能走向。
根據新竹縣地政處2025年Q1統計資料，竹北市整體不動產市場呈現出強烈的「量縮價穩」趨勢，以下為主要指標變化：
| 項目 | 2024年第4季 | 2025年第1季 | 季增減幅 | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 房地買賣移轉案件數 | 2,295件 | 1,254件 | -45.36% | 買賣交易量驟減，跌回疫情前水準 |
| 建物移轉棟數 | 2,135棟 | 1,103棟 | -48.34% | 表示成屋交屋潮暫歇，預售轉成屋動能減弱 |
| 平均總價 | 約1,570萬元 | 約1,610萬元 | +2.5% | 總價反而略升，受新案影響 |
| 平均單價 | 約43.2萬/坪 | 約44.7萬/坪 | +3.5% | 單價續揚，反映新案拉抬與價格僵固性 |
🔍 觀察重點：
成交件數「季減超過一半」，顯示市場觀望氣氛濃厚，買方遲疑入場。
然而房價卻未應聲回落，甚至在高鐵特區、縣治特區等熱區，平均單價創下新高。
多數新案單價都在每坪48萬以上，極端個案如水瀧重劃區甚至站上55萬/坪。
🔎 為何成交量大減？ 幾個可能原因如下：
央行信用管制升級（第七波打炒房）
貸款成數限縮、自住貸款門檻提高，影響首購族與中產購屋意願。
高房價導致購屋壓力劇增
竹北新案總價普遍破千萬，科技新貴雖具財力，卻也面臨「CP值不高」的選擇焦慮。
市場進入盤整期，買方轉觀望
包括建商推案節奏放緩、購屋族擔心「高點進場」，傾向等待價格修正或優惠促銷。
📈 價格為何續揚？ 雖然成交量下滑，房價卻依然堅挺，主要可能由下列因素撐盤：
新案推案策略轉向「保價不殺價」
建商不急著讓利，寧願放慢銷售進度以維持價格水平。
供給結構改變，以中高總價為主力
推案集中於3房以上、總價1500萬以上的新案，產品高價化，自然拉升平均單價。
AI與科技產業擴張，撐住剛性需求
竹科擴區（如寶山二期）、輝達供應鏈進駐帶動新增就業人口，形成需求底盤。
根據新竹縣地政處統計，2025年第1季竹北市不動產交易雖明顯下滑，但從各類型產品的實價登錄成交單價來看，仍全面出現上漲走勢，突顯出市場「價跌量不跌」的僵固現象。
📊 各類住宅產品第4季與第1季平均單價如下：
| 房屋類型 | 第4季平均單價 | 第1季平均單價 | 成長幅度 |
|---|---|---|---|
| 公寓 | 24.4 萬元／坪 | 28.4 萬元／坪 | +16.39% |
| 華廈 | 38.9 萬元／坪 | 40.8 萬元／坪 | +4.88% |
| 大樓 | 41.4 萬元／坪 | 46.6 萬元／坪 | +12.56% |
| 透天厝 | 平均總價 2,486 萬 | 2,814.9 萬 | +13.23% |
公寓：交易基期低，漲幅卻最大
儘管屬於老舊產品線，屋齡大多超過20年，但因其總價相對低、投報率高，加上具備完整生活機能的地段供應稀少，反而吸引小資首購族或包租客進場。
華廈：屋齡10年內產品成主力
華廈多集中於竹北東區與興隆重劃區，不少是屋齡5～15年產品，總價約1000萬～1500萬之間，成為小家庭換屋或青年自住熱門選擇。
住宅大樓：高鐵與縣治特區推升單價上限
屋齡5年內的電梯大樓成主力，高鐵周邊新成屋與預售案紛紛站上50萬／坪，有不少高樓層、景觀宅甚至開價突破每坪60萬，成為撐起區域房價天花板的推手。
透天厝：產品稀缺性凸顯價值
近年因土地取得困難，新建透天供給量明顯減少，多以農地重劃區與都市計劃外開發為主。產品具土地保值屬性，總價屢創新高，平均成交價突破2800萬。
📌 整體解讀：即便交易量下修，但在供需錯位、屋主惜售、市場資金充沛三因素驅動下，價格仍難下修，形成房市「價強量弱」的當前局面。
| 項目 | 第4季 | 第1季 | 增減幅度 |
|---|---|---|---|
| 土地買賣案件 | 23件 | 30件 | +30.43% |
| 房地交易件數 | 830件 | 605件 | -27.11% |
📍 熱區代表：舊市區、高鐵特區、縣治特區
📦 主力產品：電梯大樓（含預售案）、次新成屋、部分華廈
💡 分析亮點：
儘管房地交易件數減少，但土地買賣件數逆勢成長，顯示建商對長期市場仍有信心，積極布局未來案源。
高鐵與縣治區仍為主力買盤集中地，尤其預售案持續推出中，顯示自住型與置產型需求仍穩定存在。
| 項目 | 第4季 | 第1季 | 增減幅度 |
|---|---|---|---|
| 土地買賣案件 | 6件 | 2件 | -66.67% |
| 房地交易件數 | 1,134件 | 359件 | -68.34% |
💡 解析重點：
商業區交易大幅萎縮，與整體市場趨冷有關，也可能反映出大型購物中心、辦公總部建案短期建設計畫進度放緩。
然而如高鐵特區仍有不少企業總部、醫療與新創空間進駐潛力，中長期仍不容忽視。
| 項目 | 第4季 | 第1季 | 增減幅度 |
|---|---|---|---|
| 土地買賣案件 | 2件 | 6件 | +200% |
| 房地交易件數 | 29件 | 4件 | -86.21% |
📉 市場解讀：
土地交易成長，顯示產業用地需求未退潮，特別是新竹產業延伸進竹北工業區，帶動廠辦需求。
然而建物交易量急凍，可能與目前工業區產權複雜、單價高、有待重新規劃整體區段發展有關。
| 指標 | 土地買賣變化 | 房地買賣變化 |
|---|---|---|
| 件數 | +55.56% 增加 | -11.11% 減少 |
📌 熱區集中於竹北東區、興隆重劃區
📦 產品：以透天與低總價華廈為主，亦見少數商住混合使用建物
🧾 市場觀察：
都計外土地交易回溫，代表建商與中長線置產族正卡位開發預期。
然而成屋產品買氣轉弱，部分原因為區域配套尚未完全到位，導致實住者觀望情緒升高。
生活機能完整，鄰近學區、傳統市場、行政中心。
多為老舊公寓與中古華廈，產品總價親民，吸引自住與投資租賃族群。
部分15年以上社區因屋況良好、社區管理佳，仍維持穩定成交價。
預售與新成屋比重高，產品規劃以2～3房為主，訴求景觀、品牌、智能宅。
建商集中推案，成交價站穩45～50萬／坪，高樓層或特殊戶別可達55萬／坪以上。
通勤便利（高鐵＋快速道路＋未來捷運延伸），吸引雙北與竹科「候鳥家庭」。
周邊有新竹縣政府、圖書館、藝文中心等公共建設。
吸引首購與換屋族群，產品多為電梯大樓與透天社區。
學區完整（如文興國小、東興國中），是家庭購屋族重要指標區域。
| 地區 | 房地交易量 | 平均單價（大樓） | 熱門產品 |
|---|---|---|---|
| 舊市區 | 中等 | 43.1 萬／坪 | 大樓、華廈、公寓 |
| 高鐵特區 | 高 | 48.7 萬／坪 | 預售屋、新成屋 |
| 縣治區 | 中高 | 45.3 萬／坪 | 大樓、透天 |
| 東區重劃區 | 低 | 38.2 萬／坪 | 華廈、透天 |
| 工業區 | 極低 | 無代表性 | 商用、廠辦 |
📈 補充說明：
高鐵與縣治特區的單價在過去一年漲幅皆超過10%，反映出科技與公部門聚焦效應；
東區與舊市區雖交易量不高，但價格波動小，適合保守型買家；
工業區則因用途受限，不宜作為一般住宅用途考量。
隨著實價登錄揭露竹北房市交易量驟減的現況，不少民眾原以為房價也將跟著回檔，卻意外看到價格仍逆勢上升。房市分析師受訪指出：
「目前的竹北房價結構，已經脫離過往以自住買盤為主的市場階段，正逐步朝向『科技產業牽動、高資產族群布局』的新型態發展。」
進一步指出：
竹科從業人員的平均月薪超過新台幣12萬元，年終與分紅機制更是其他縣市難以匹敵，因此這類高所得家庭在房市的購買能力、承價力特別強。
即使央行連續升息，對自備款充足的科技族群影響有限，特別是許多企業員工具備配股或選擇權，讓「資本轉化為不動產」成為常態策略。
加上竹北市土地供給受限，建商成本持續上升，市場對價格的僵固程度反而加劇。
「除非竹科景氣大幅下修、人口明顯外移，否則房價要大幅下跌的空間實在有限，現階段只能說成交冷、價格熱。
竹北市的房價並非憑空上漲，而是在一連串經濟與人口結構的交錯影響下被「撐」了起來。
📌 筆者綜合觀察提出以下幾點：
新竹科學園區至2025年在職人數已突破17萬人，平均薪資超越北市、台中，形成「強吸金力」的就業磁場。而竹北因其交通、生活機能與學區規劃的成熟度，成為科技業家庭首選居住地，人口紅利支撐房市基本盤。
在通膨壓力未解的當下，部分高資產族群將資金從股市或幣市撤出後，轉向保值型標的。不動產中的「新竹、台中七期、南港」等核心區域成為首選，預售案秒殺並非炒作，而是資金外溢的結果。
觀察實價登錄顯示，多數社區價格雖無大幅上漲，但也極少出現「跳水式拋售」。買賣雙方進入拉鋸期，價格修正是局部性、區域性，並非整體崩跌信號。
🔍 綜合上述分析，竹北房市進入「交易冷卻、價格僵固」的階段，此時進場與否取決於你的身分與需求。以下建議分別給不同購屋族群參考：
| 👤 身分別 | 💡 購屋建議 |
|---|---|
| 🏠 首購族 | 若有剛性自住需求，建議可尋找屋齡10年內、低總價產品，如華廈或舊市區大樓，並避開熱門預售案與投資熱區，可提高議價空間。 |
| 💼 投資族 | 需特別謹慎操作，除非資金部位足夠長期持有，否則建議觀察重劃區後市發展，等待短期價格調整期再佈局。高鐵特區、高單價案目前不適合短期操作。 |
| 🏡 換屋族 | 建議鎖定縣治特區與東區生活機能成熟區，並利用當前市場買方優勢，爭取較佳總價與條件。若有購屋資產，亦可考慮「舊屋換新案」方式取得議價空間。 |
雖然第1季成交腰斬可能會讓部分市場解讀為「轉折點」，但若從下列指標分析：
人口持續淨流入
就業市場穩定成長
重大公共建設（如AI園區、北台灣生醫園區）推進
房貸利率若進入凍漲甚至微幅下降階段
都顯示：竹北房價即便不再爆發性上漲，也很難大幅回跌。現階段是價格整理期，並非全面反轉。
房市並非單純數據的上上下下，而是市場信心、資金流向與政策力道的交匯場。對於竹北這座在科技與資本浪潮下被重新定義的城市，購屋者應更強調需求適配與財務規劃，避免追高，也不宜盲目觀望錯失良機。
🌟 若您正在考慮入手竹北房產，不妨從自住機能與總價容忍度兩者交集處著手，並搭配房產顧問與實價揭露系統比對，制定最適合自己的進場策略。
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