在台灣，房地產繼承後的出售，是許多家庭常見且重要的財務事件。然而，不少繼承人面臨了一個普遍的困惑：繼承來的房屋或土地，究竟應該如何計算出售時的稅金？這個問題在2016年房地合一稅實施後變得更加複雜且關鍵，因為自此以後，房地產交易皆須依據新的稅制規定申報並繳納相關稅費。
許多民眾誤以為繼承房地的成本就是原先親屬購買時的成交價，導致在出售時計算的成本偏低，稅基被高估，結果繳納了超出應繳的稅金。這不僅造成財務負擔，也讓繼承人錯失了合法節稅的良機。實際上，依據財政部及國稅局的相關規定，繼承房地的購入成本可以依照**消費者物價指數（CPI）**進行合理調整，反映市場物價變動，有效提高可扣除的成本基礎。
透過CPI調整，納稅人可以合法降低出售時的課稅所得，進而減少房地合一稅的繳納額度。這個節稅技巧對於面臨繼承財產出售的納稅人來說，是不可不知的重要知識。本文將詳盡解析房地合一稅的課稅範圍、持有期間稅率、以及如何運用CPI調整提高扣除成本，並透過實例說明省稅方法，助你掌握財務主導權，避免因誤解法規而多繳稅金。
接下來，讓我們一起深入了解繼承房地出售的稅務計算原理，並學習如何用CPI調整合法節省稅負，保障你的權益。
要了解繼承房地如何節稅，首先必須清楚房地合一稅的基本概念，尤其是繼承取得房地的「購入成本」認定方式。
根據《所得稅法》規定，所有在2016年1月1日以後取得的房屋、土地、預售屋及其基地，只要進行交易，都屬於房地合一稅的課徵範圍。
課稅所得計算： 課稅所得 = 交易價格 - 成本 - 費用 - 土地漲價總數額。
申報時限： 個人必須在不動產完成移轉登記日的隔天起算30天內，向戶籍所在地的國稅局辦理申報。逾期申報會被處以罰鍰，不可不慎。
這是許多納稅人最容易混淆的地方。不同於一般買賣取得的房地，繼承或受贈取得的房地，其成本並非當初被繼承人或贈與人實際支付的購入價款。
依照稅法規定，繼承或受贈取得的房地，其「購入成本」應以繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值合計數作為成本。
房屋評定現值： 由地方稅捐稽徵機關評定，通常低於市價。
公告土地現值： 由地政機關公告，通常低於市價。
這意味著，即使被繼承人當年是以高價購入房地，繼承人繼承時的成本基礎，卻是按照相對較低的「房屋評定現值」和「公告土地現值」來認定。這也是為何許多民眾在出售繼承房地時，會感覺到「成本變低、獲利變高、稅金變多」的原因。
房地合一稅的稅率，會依個人持有房地的期間長短而有所不同，持有期間越長，稅率越低：
| 持有期間 | 適用稅率（本國人） |
| 二年以內 | 45％ |
| 超過二年未逾五年 | 35％ |
| 超過五年未逾十年 | 20％ |
| 超過十年 | 15％ |
| 自住優惠 (符合條件者) | 10％ |
| 非中華民國境內居住之個人 | 45％（二年以內），35％（超過二年） |
值得注意的是，繼承或受贈房地的持有期間，是從「被繼承人或贈與人取得日」算起，而非從繼承或受贈日算起。這對於長期持有的情況，能大幅降低適用稅率。
這就是財政部提醒的繼承房地出售最關鍵的節稅技巧！儘管繼承成本以房屋評定現值及公告土地現值為基礎，但別忘了稅法中允許依**消費者物價指數（CPI）**進行調整。
由於房屋評定現值和公告土地現值是在繼承或受贈當時的價值，而物價會隨著時間通貨膨脹。為了更公平地反映房地的實際成本，稅法允許納稅人：
調整基礎： 將繼承或受贈時的「房屋評定現值」及「公告土地現值」合計數，乘上繼承或受贈年度與出售年度的CPI上漲幅度。
提高可扣除成本： 當CPI上漲時，經過調整後的成本會變高。由於房地合一稅的課稅所得是「交易價格減去成本」，成本越高，課稅所得就越低，自然就能降低應繳稅額。
物價漲幅愈多，節稅效益愈大： 這項規定對於在物價上漲期間出售繼承房地特別有利，因為物價漲幅越大，可調整認列的成本就越多，節稅效益也越顯著。
我們透過國稅局舉的實際案例，來看看CPI調整如何幫助小美省稅：
案例情境：
大美於2020年1月購入房地。
2021年5月死亡，由小美繼承取得。繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計為200萬元。
小美於2024年2月以總價400萬元出售該房地。
原始申報計算（錯誤示範）：
小美直接以200萬元作為成本扣除。
交易所得 = 400萬元（成交價） - 200萬元（成本） - 12萬元（按成交價3%計算費用） = 188萬元。
適用稅率： 小美於2021年5月繼承（被繼承人2020年1月取得），2024年2月出售。持有期間為2020/1月至2024/2月，超過二年未逾五年，適用稅率35％。
應繳稅額 = 188萬元 × 35％ = 65.8萬元。
國稅局審查後調整（正確示範，運用CPI）：
繼承時CPI (2021年5月)： 99.58
出售時CPI (2024年2月)： 107.26
CPI調整比例： 107.26div99.58approx1.077（約107.7%）
調整後成本： 200萬元 × 107.7% = 215.4萬元 (國稅局範例簡化為107%，即214萬元)。
調整後課稅所得 = 400萬元 - 214萬元（調整後成本） - 12萬元（費用） = 174萬元。
應繳稅額 = 174萬元 × 35％ = 60.9萬元。
節稅金額： 65.8萬元（原始） - 60.9萬元（調整後） = 4.9萬元。
透過這個案例，我們可以清楚看到，僅僅是透過CPI的調整，就能合法地節省將近5萬元的稅金！這筆錢足以支付不少仲介費或裝潢費用了。
為了確保在出售繼承房地時能合法節稅，並避免任何疏漏，以下是幾點重要的觀點與建議：
繼承或受贈證明： 務必妥善保存房屋土地的繼承登記文件、遺產稅核定證明書等，這些是認定成本的基礎。
相關費用單據： 交易過程中產生的仲介費、契稅、印花稅、代書費、裝潢費用（符合增置改良費用者）等，都要保留單據或發票，這些都可以作為可扣除的費用。
繳稅證明： 歷年繳納的地價稅、房屋稅等，雖然不直接影響房地合一稅成本，但有助於完整稅務記錄。
國稅局網站： 財政部各區國稅局網站上通常會提供房地合一稅的相關解釋函令、計算範例及申報書表，可多加利用。
查詢CPI指數： CPI指數可至行政院主計總處網站查詢，找到繼承或受贈年度與出售年度的指數，以便自行估算調整幅度。
尋求專業協助： 如果您對稅務計算仍感到不確定，或案件較為複雜，建議尋求專業會計師或地政士的協助。他們能提供精確的計算與合法節稅建議，避免因小失大。
嚴守30天申報期限： 這是最重要的規定之一，務必在移轉登記後30天內完成申報，以免被罰款。
掌握持有期間： 繼承房地的持有期間，是從「被繼承人或贈與人取得日」算起。務必確認正確的持有期間，以適用最低的稅率級距。例如，若能撐過二年或五年，稅率將大幅降低。
自住優惠條款： 若您出售的繼承房地符合「自住」條件（如設有戶籍並實際居住滿六年，且六年內未曾用於出租、營業等），可享有400萬元免稅額及10%優惠稅率，務必確認是否符合資格。
出售繼承房地確實涉及較為複雜的稅務計算，但只要掌握關鍵的**「CPI調整認列成本」**技巧，就能合法且有效地降低您的房地合一稅負擔。財政部國稅局的提醒，再次強調了稅務知識的重要性。
對於任何準備出售繼承而來房地的民眾，請務必仔細核對相關規定，特別是繼承時的房屋評定現值與公告土地現值，並利用行政院主計總處的CPI數據進行成本調整。這一步驟看似簡單，卻能讓您省下實實在在的稅金，就像案例中的小美一樣，多出近5萬元的運用資金。
記住，合法節稅是您的權益。多花點時間了解稅務細節，或尋求專業人士的協助，都能讓您的房地交易更加順利，並確保您的財產權益不受損害。
您在處理繼承房地或不動產交易時，還有遇到哪些稅務上的疑問或挑戰呢？
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