引言：新北廠辦市場的「火熱」現象與區位優勢
📈 新北廠辦交易量大揭密：億級熱區的崛起與數據剖析
🎯 深度解析：中和二八張工業區的「燙金」魅力三大核心優勢
🌐 宏觀視角：驅動近五年工業地產熱潮的關鍵因素
🏗️ 市場供需面：建設公司布局與工業區立體化的協同效應
💪 挑戰與機遇：新北廠辦市場的未來展望
🗣️ 觀點與建議：投資新北廠辦，洞察先機
結論：新北廠辦市場的黃金時代，引領產業新動能
新北市，作為台灣北部地區的工業重鎮，其廠辦（廠房與辦公室複合式物業）市場近年來可謂「交易火熱，紅盤續開」。根據2018年至2022年8月已揭露的實價登錄資訊顯示，緊密環繞著台北市外圍的第一環行政區——中和、汐止、新莊，儼然成為新北廠辦交易最受矚目的「黃金三角」。特別是中和區的二八張工業區，在短短五年內，其廠辦累積交易規模更是突破了驚人的500億元大關，強勢登頂新北市各行政區之冠，這無疑證明了剛性需求的堅實支撐，使新北的工業地產市場展現出無比的韌性與活力。
這種強勁的市場表現，不僅吸引了眾多上市櫃大廠的目光，爭相進駐設立總部或研發中心，也讓敏銳的建設公司看準時機，積極布局工業廠辦購地推案，預見新一波的投資熱潮。究竟是哪些核心動能，在過去五年內共同推動了新北廠辦交易的屢創新高？這些重點熱區憑藉何種獨特優勢，能持續吸引企業主與投資方的青睞？而面對當前的市場熱度，未來又將如何演變？本文將帶您深入剖析新北市廠辦市場的現況與趨勢，解密其蓬勃發展背後的多重力量，並探討未來的發展潛力與潛在挑戰。
新北市廠辦市場的強勁表現，並非空穴來風，而是有扎實的實價登錄數據作為支撐。這些數據不僅揭示了整體市場的成長趨勢，更明確指出了交易最為活躍的重點區域。
對2018年至2022年8月的實價登錄資訊進行統計分析，我們可以清楚地看到新北市廠辦市場的增長軌跡。
| 年度 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年1-8月 | 趨勢說明 |
| 中和二八張工業區廠辦總交易金額 | 75.7億 | （未提供具體數據，但顯示穩定成長） | 破百億 | 135.1億 | （持續熱絡） | 該區廠辦交易量自2018年起穩定成長，2020、2021年連續兩年突破百億。 |
| 年增幅 | - | - | - | 約78% (相較2018年) | - | 顯示市場的加速升溫。 |
| 累計交易規模 | - | - | - | - | 突破500億 | 強勁的剛性需求支撐。 |
這組數據清晰地勾勒出新北廠辦市場的上升通道，特別是在2020年之後，即便面對全球經濟的不確定性，新北的廠辦交易依然能夠逆勢上揚，連續兩年創下百億交易額，顯示其市場具備極高的韌性與穩定性。
在眾多行政區中，有三個區域表現尤為突出，成為新北市廠辦交易的「億級俱樂部」成員：
| 排名 | 行政區/工業區 | 2018-2022年8月廠辦交易累計金額 | 核心特點與吸引力 |
| 1 | 中和二八張工業區 | 501.3億 | 發展悠久、產業群聚、交通便捷、廠辦選擇多元、成本相對較低。 |
| 2 | 汐止工業區 | 404.1億 | 鄰近內科、交通便利，高科技產業聚落，吸引辦公與研發需求。 |
| 3 | 汐止社后樟樹灣工業區 | 198.8億 | 作為汐止工業區的重要組成部分，受整體汐止發展帶動。 |
| 總合 | 前三名合計 | 逾1000億 | 顯示這三大熱區在新北工業地產市場中舉足輕重的地位與強勁動能。 |
這份榜單明確指出，圍繞著台北市核心區的第一環，因其地理位置、交通便利性以及產業基礎，成為了企業尋求擴張與升級的首選之地。它們不僅承接了台北市產業外溢的需求，也憑藉自身優勢形成了獨特的產業生態。
中和二八張工業區的亮眼表現，無疑是新北廠辦市場最引人注目的焦點。其累計突破500億的交易規模，不僅在新北市獨占鰲頭，更彰顯了該區的發展潛力與市場信心。
穩健成長趨勢：從2018年的75.7億到2021年的135.1億，增幅近78%，且連續兩年突破百億，顯示其市場需求持續旺盛，並未因疫情或經濟波動而受到顯著影響。
上市櫃大廠群聚：磐儀科技、太創能源、晶焱科技等上市櫃大廠相繼進駐，不僅為該區帶來了資金與技術，也形成了強大的產業磁吸效應，吸引更多相關企業前來設立據點。這些企業的進駐，往往需要高標準的廠辦空間，進一步推升了市場需求。
建設公司積極布局：華固建設以約11.5億取得1,703.8坪土地，國揚集團以約12.6億取得鄰近捷運中原站1,675坪工業土地，這些大型建設公司的購地行為，是市場前景看好的最直接證明。他們預見了未來廠辦需求的持續增長，並積極投入開發，為市場注入新供給。
中和二八張工業區的成功，是多重因素疊加的結果，也是新北工業地產發展的一個縮影。它不僅滿足了企業的剛性需求，也為投資方帶來了可觀的回報。
中和二八張工業區之所以能成為眾多企業主與投資方青睞的「燙金地段」，絕非偶然。其背後是長久累積的發展基礎、精準的區位優勢以及具競爭力的成本結構。
「一加一大於二」的群聚效應，是中和二八張工業區吸引企業的核心優勢之一。
發展歷史悠久：二八張工業區歷經數十年發展，已形成成熟的工業地帶，擁有豐富的產業經驗與人力資源。這使得新進企業能夠更快地融入當地產業環境。
穩固的產業基礎：該區早已建立了穩固的產業鏈基礎，特別是電子零組件、光學製品製造、資訊業等高科技產業的高度聚集。這意味著企業在該區內就能找到上下游供應商、合作夥伴以及專業服務商，大幅降低了營運成本和時間。
人才與技術交流：產業群聚也促進了人才與技術的交流。企業可以在當地更容易地招聘到所需的專業人才，同時也能從產業鏈的協作中獲得最新的技術資訊與解決方案。
完善的周邊服務：隨著產業的發展，周邊也自然形成了完善的商業、餐飲、金融等配套服務，為企業員工提供了便利的生活機能。
這種群聚效應不僅提高了產業的整體效率，也為企業帶來了更強的創新能力和競爭優勢。
相較於台北市中心高不可攀的租售價格，中和二八張工業區提供了更具成本效益的選擇，同時也能滿足不同產業的空間需求。
租售成本相對較低：與台北市內科、南軟等熱門地段相比，中和的廠辦租售價格更具吸引力。這使得企業能夠以更合理的成本，獲得更大面積、更高品質的辦公與生產空間，對於成長型企業或需要較大空間的製造業來說，這是非常重要的考量。
多元化的廠辦類型：中和二八張工業區不僅有傳統的廠房，隨著市場趨勢的變化，也發展出符合科技研發、智能辦公需求的新型廠辦。這些現代化的廠辦空間設計靈活，可滿足研發中心、企業總部、生產線、倉儲等多重需求，提供「一站式」的解決方案。
彈性擴充潛力：隨著工業區立體化政策的推動，老舊廠房的都更重建將持續為市場注入新供給。這意味著企業在未來仍有機會在同一區域內進行擴充，保持其產業聚落優勢。
高性價比的空間與多元的選擇，讓中和二八張工業區成為許多企業在北部擴張或重新布局的首選。
交通便利性是工業地產選址的關鍵因素之一，而中和二八張工業區在這方面表現出色，特別是捷運環狀線的開通，更是為其錦上添花。
捷運環狀線的加持：捷運環狀線的開通，極大地提升了中和區的交通便捷性。中原站、橋和站等站點均位於或鄰近二八張工業區，為產業帶進了多元人才，不僅方便員工通勤，也促進了人流與商流的互動。
新板特區下一站：中和緊鄰新北最重要的商業中心——新板特區。這種地緣經濟效益意味著企業可以方便地利用新板特區的商業、金融、高鐵等資源，同時又能享受中和工業區的成本與產業優勢。
快速道路系統完善：中和區緊鄰多條快速道路和高速公路交流道（如台64線、國道3號中和交流道），無論是貨物運輸還是商務往來，都極為便捷，可快速連接桃園國際機場、台北港以及全台各地。
承接台北市外溢需求：中和作為台北市外圍第一環，地理位置優越，能夠有效地承接台北市區（特別是內湖科技園區、南港軟體園區等）因高昂成本而外溢的廠辦需求。
綜合以上三點，中和二八張工業區不僅擁有深厚的產業底蘊，更具備現代產業發展所需的空間彈性、成本優勢與交通便利性，使其成為新北廠辦市場的「燙金地段」。
新北廠辦市場的火熱，並非單一因素作用的結果，而是過去五年來，多重宏觀經濟與政策利多疊加作用下的必然趨勢。
2018年爆發的中美貿易戰，對全球產業供應鏈產生了深遠影響。
供應鏈重組：許多在中國大陸設廠的台商和跨國企業，為避免貿易壁壘和關稅風險，開始重新評估其全球生產和供應鏈布局。
「中國+N」策略：企業不再將所有雞蛋放在同一個籃子裡，紛紛採取「中國+N」的策略，將部分產線或研發中心轉移至中國以外的國家，台灣成為其中一個重要選項。
區域生產中心強化：台灣在全球科技供應鏈中扮演關鍵角色，貿易戰反而促使更多企業將高階製造、研發、組裝等環節拉回台灣，強化台灣作為區域生產中心的地位。 這種戰略性調整，直接增加了台灣本土對工業土地和廠辦空間的需求。
為鼓勵企業回台投資，台灣政府自2019年起推動了一系列「投資台灣三大方案」（如「歡迎台商回台投資行動方案」），提供了土地、資金、人才、水電等方面的協助與優惠。
實質獎勵誘因：政府提供的稅務優惠、融資利息補貼、專案土地協調等措施，大幅降低了企業回台投資的門檻和成本，提升了回流的吸引力。
創造剛性需求：大量台商回流，需要新建或擴建廠房、設立研發中心和企業總部，這直接創造了對工業地產的巨大「剛性需求」，成為支撐市場熱度的主要動能。
帶動產業升級：回流的企業許多屬於高科技、高附加價值的產業，他們帶回了先進技術和管理經驗，不僅增加了工業地產的需求，也帶動了國內整體產業的升級轉型。這也使得廠辦產品的開發，更加符合科技研發和智能辦公的需求。
台北市內湖科學園區（內科）、南港軟體園區（南軟）等傳統科技產業聚落，長期以來是企業總部和研發中心的首選。然而，這些區域的土地與租金成本已達天價，讓許多企業難以承受。
高成本壓力：內科、南軟的辦公室和廠辦租金持續上揚，對於需要較大空間、或仍在成長階段的企業而言，成本壓力巨大。
空間飽和：核心區可開發的土地幾近飽和，難以滿足新的擴張需求。
外溢效應：當核心區成本過高、空間不足時，企業自然會尋求周邊的替代方案。新北市的第一環行政區，如中和、汐止、新莊，因其緊鄰台北市、交通便捷的優勢，成為承接這些外溢需求的最佳選擇。
比價效應：核心區的高價，也連帶推升了周邊地區的工業地產價值，形成了「燙金地段」的連動效應。
這些宏觀因素的交互作用，共同為新北工業地產市場的近五年熱潮奠定了堅實的基礎，並預示了未來市場的持續發展潛力。
在強勁需求的驅動下，新北廠辦市場的供給面也正經歷著結構性的變化，建設公司的積極布局與政府的工業區立體化政策，共同為市場注入了新的活力。
敏銳的建設公司嗅到了新北工業地產的巨大商機，紛紛調整其投資布局，從傳統住宅和商辦開發，轉向更具潛力的工業廠辦市場。
購地競標熱絡：華固建設以約11.5億取得中和二八張工業區土地，國揚集團以約12.6億取得鄰近捷運中原站工業土地，這些高價的購地交易，反映了建商對該市場的高度信心和積極程度。
工業地產專業化：越來越多建商成立專門的工業地產開發部門，研究廠辦市場需求，開發符合產業特性和科技趨勢的產品。這使得廠辦的設計不再僅限於傳統的倉庫或簡易廠房，而是朝向更具功能性、智能化和高附加值的方向發展。
多元開發模式：建商不僅自建自售，也可能與大型企業合作，採「訂製化」開發模式，或提供「先租後買」等彈性方案，滿足不同企業的需求。
隨著產業升級和企業轉型，對廠辦空間的需求也發生了質的變化。
從「工廠」到「廠辦」：傳統的「工廠」可能僅滿足生產製造功能，而現代的「廠辦」則是集生產、辦公、研發、實驗、展示等多功能於一體的綜合性物業。
符合科技研發需求：許多科技產業需要無塵室、潔淨室、實驗室、研發工作室等特殊空間，新興廠辦的設計會納入這些需求，提供專業的硬體設施。
滿足企業總部設置需求：隨著企業規模擴大和營運模式轉型，許多企業希望將總部設置在具備產業群聚效應且交通便捷的工業區內，而非租用高價的純商辦。新興廠辦的設計會融合辦公室的舒適性與現代感，滿足企業總部的高階需求。
智能與永續設計：新的廠辦更注重導入智能管理系統、綠色建築標章、節能設備等，提升物業的營運效率和環境友善度，符合企業ESG（環境、社會、治理）的趨勢。
新北市政府大力推動的「工業區立體化」政策，為原本飽和的工業地產市場注入了新的供給活水。
向天要地，增加供給：透過容積獎勵機制，鼓勵企業將原有低矮廠房「長高」，或在空地上興建更高樓層的廠辦。這直接增加了可使用的樓地板面積，有效解決了土地稀缺的問題。
推動老舊廠房都更重建：該政策提供誘因，鼓勵業主對老舊、低效率的廠房進行拆除重建，轉化為現代化、高效率的新型廠辦。這不僅美化了市容，也提升了土地利用效率，並為市場帶來了更多符合現代需求的優質空間。
緩解市場缺貨情形：目前新北廠辦市場仍處於「缺貨」狀態，立體化政策所帶來的新增供給，有助於逐步緩解供需緊張的局面，穩定市場價格。
吸引投資與就業：新廠辦的興建不僅是房地產的投資，更是吸引產業進駐、創造就業機會的基礎設施。
建設公司的積極布局與政府政策的強力推動，形成了一股協同效應，共同塑造了新北廠辦市場的蓬勃發展局面。這不僅滿足了當前市場的剛性需求，也為未來的產業升級和城市發展奠定了堅實基礎。
儘管新北廠辦市場表現強勁，未來仍將面臨一些挑戰，但同時也蘊含著巨大的成長潛力。如何應對挑戰並把握機遇，將是決定市場走向的關鍵。
台商回流趨勢不減：全球供應鏈重組仍在持續，地緣政治風險與貿易摩擦將使更多企業考慮分散生產基地，台灣仍是重要選項，這將持續帶來回流的工業地產需求。
產業升級與轉型需求：台灣製造業持續朝向高附加價值、智慧化、自動化發展，這類企業對高標準的研發中心、智能廠辦需求殷切，而非傳統低矮廠房。
企業擴張與總部需求：隨著企業成長，對更寬敞、更符合企業形象的辦公和生產空間需求將不斷增加，特別是將總部設在工業區的趨勢將更為普遍。
科技發展推動：5G、AI、物聯網、大數據等新興科技的發展，將催生新的產業和商業模式，進一步刺激對符合高科技標準的廠辦空間需求。
供給釋放速度：儘管工業區立體化政策加速了新供給的釋放，但廠辦建設週期較長，從購地到完工入駐需要數年時間。能否在需求持續增長的同時，保持供給的穩定釋放，是市場能否維持健康的關鍵。
舊廠更新的進度：目前新建案仍以空地興建為主，若能加速老舊廠房的都更重建，將能釋放出更大的潛在供給量，有效緩解市場壓力。這需要更強力的政策誘因和整合協助。
市場價格穩定性：供需失衡可能導致價格飆升，影響企業投資意願。維持合理的價格區間，有助於吸引更多長期投資與企業進駐。
面對全球氣候變遷和企業ESG的壓力，未來的廠辦開發將更注重永續性。
綠色建築標準：新建廠辦將更普遍地導入綠建築標章、智慧建築標章，強調節能減碳、水資源回收、再生能源利用等。
智慧園區發展：將工業區打造成智慧園區，透過物聯網、大數據等技術，實現智慧能源管理、智慧安防、智慧交通等，提升園區整體運營效率和環境品質。
循環經濟模式：鼓勵工業區內企業推動循環經濟，實現資源的再利用與減量，降低對環境的影響。
生活機能配套：在廠辦開發的同時，需更全面地考慮周邊的生活機能配套，如餐飲、休憩、甚至員工住宅等，以吸引和留住人才。
總體而言，新北廠辦市場正處於一個關鍵的轉型期。在政策利多、產業升級和剛性需求的共同驅動下，市場前景廣闊。但如何有效應對供給挑戰，並將永續發展理念融入未來的規劃中，將是其能否持續引領台灣工業地產發展的關鍵。
面對新北市廠辦市場的蓬勃發展，無論是企業主、投資方，還是政府部門，都應把握當前機遇，並針對未來趨勢做出策略性規劃。
超前部署空間需求：隨著企業成長，對空間的需求只會增加。企業應提早規劃未來的廠辦需求，考慮在熱門區域（如中和、汐止、新莊）購置或租賃適當的空間，以避免未來成本更高或難以取得。
綜合評估優勢：在選址時，不僅要考慮租售價格，更要綜合評估區域的產業群聚效應、交通便利性、人才供應、周邊生活機能以及政府的政策支持等。
擁抱智慧與綠色轉型：新的廠辦不僅是生產基地，更是企業形象和競爭力的體現。企業應積極導入智慧化管理、自動化生產、綠色建築等理念，提升營運效率和環境友善度。
善用政策紅利：充分了解並利用新北市政府提供的工業區立體化、台商回流等各項政策獎勵，降低投資成本，加速企業升級。
持續看好工業地產：在整體房市面臨不確定性的背景下，工業地產因其強勁的剛性需求和政策支持，仍是相對穩健的投資標的。投資方可持續關注此板塊。
聚焦核心熱區：中和、汐止、新莊等區域因其成熟的產業基礎、優越的地理位置和完善的交通網絡，仍是具備長期投資價值的熱點。
審慎評估開發商背景：選擇有良好信譽和專業工業地產開發經驗的建設公司合作，確保專案品質和未來收益。
多元化投資策略：除了直接購置廠辦，也可考慮參與工業區都更、廠辦REITs（不動產投資信託）等多元投資管道，分散風險。
關注產業趨勢：投資前應深入研究特定工業區的產業結構，預判未來具備成長潛力的產業類型，選擇符合未來趨勢的標的。例如，智慧製造、AIOT、生醫科技等相關產業的廠辦需求將持續增長。
新北市政府作為政策制定者和推動者，應持續精進相關政策，為產業發展提供更肥沃的土壤。
加速老舊廠房都更：提供更具吸引力的獎勵和更簡便的行政流程，鼓勵舊廠房業主參與都更重建，釋放更多優質供給。
強化基礎設施建設：在工業區立體化的同時，超前部署周邊的交通、水電、汙水處理等基礎設施，確保工業區的高密度運轉順暢，避免因基礎設施不足而影響產業發展。
提升服務效能：持續優化「招商一條龍」服務，簡化行政審批，提供企業更便捷、高效的投資環境。
推動智慧永續園區：結合智慧城市發展理念，將工業區打造成智慧、綠色、永續的產業園區，提升整體營商環境和區域競爭力。
促進產學研合作：鼓勵工業區內的企業與大專院校、研究機構合作，共同投入研發創新，培養專業人才，形成更完整的產業生態系。
新北市的廠辦市場，在過去五年經歷了前所未有的蓬勃發展，尤其以中和、汐止、新莊為代表的「億級熱區」，更是展現出驚人的成長動能。這股熱潮的背後，是多重宏觀與微觀因素的交織作用：從中美貿易戰催生的全球供應鏈重組，到政府大力推動的台商回流政策，再到台北市高成本帶來的產業外溢效應，共同為新北工業地產市場注入了強勁的剛性需求。
中和二八張工業區憑藉其深厚的產業群聚、高性價比的多元空間，以及捷運環狀線帶來的交通區位優勢，成功吸引了上市櫃大廠和知名建設公司的積極布局。同時，新北市政府推動的工業區立體化政策，通過容積獎勵等誘因，有效增加了市場供給，並鼓勵廠辦朝向科技研發、智能辦公和企業總部等高附加價值方向轉型。
展望未來，新北廠辦市場的剛性需求依然強勁，產業升級的趨勢不可逆轉，這些都預示著其巨大的持續成長潛力。然而，如何加速舊廠更新、確保新供給的有效釋放，並在交通、環保等基礎設施方面做好超前部署，將是新北市持續引領這波工業地產浪潮的關鍵。
新北的廠辦發展模式，不僅為企業提供了向「天」借地的寶貴空間，更為城市實現了產業升級與空間活化的雙贏。這場「向天要地」的革命，正在引領台灣工業邁向一個更智慧、更高效、更永續的黃金時代，為新北乃至全台的產業發展注入源源不斷的新動能。
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