🚧 引言：土城、新莊老舊工廠都更的必然趨勢
🏭 土城沛陂段都更案詳解
🏢 新莊幸福段都更案分析
📊 16件工業區都更案件現況與未來展望
🏙️ 都更對土城、新莊產業結構的影響
🚗 都更帶來的停車及生活機能挑戰
🎯 觀點與建議：創造產值與提升就業的雙贏策略
🏁 結論：打造土城新莊工業區的未來藍圖
隨著台灣產業結構持續調整，傳統工業區面臨產能飽和與空間不足的挑戰，尤其是土城沛陂段及新莊幸福段兩大區域，老舊廠房歷經數十年使用，建築物普遍低矮且人行道狹窄，嚴重影響周邊生活品質與市容形象。加上近年來全球產業鏈轉移與智慧製造興起，對於工業用地的需求從單純製造擴展至更高效與環保的生產環境，傳統工廠已無法滿足現代產業發展需求。
為因應這些結構性的轉變，新北市政府積極推動土城沛陂段與新莊幸福段的老舊工廠都更計畫，透過拆除陳舊廠房、興建現代化多層廠房，不僅將大幅提升工業區土地利用率，還規劃完善的公共空間，如寬敞人行道、綠化帶與社區開放空間，改善區域交通及生活環境。根據市府估算，此次都更預計創造約84億元的年產值，並帶來超過500個就業機會，成為地方經濟新引擎。
此外，這兩個區域的更新不僅是單純建築改造，更結合智慧工廠與綠色節能理念，將促使土城與新莊工業區轉型為兼具生產力與環保意識的現代產業基地，對新北市整體產業升級及城市發展具有深遠影響。
基地面積：約700坪
規劃建築：1棟地上10層、地下2層作業廠房
樓地板面積：約12,500平方公尺
採協議合建模式，促進業者共同參與並分配利益
增設4米以上寬人行道、綠帶及開放空間
提升廠房現代化及產能利用效率
基地面積：約745坪
規劃建築：1棟地上9層、地下3層作業廠房
樓地板面積：約15,500平方公尺
自行興建，業者自主打造符合需求的產業空間
將闢建便利道路，改善交通瓶頸
| 案件名稱 | 申請基地面積(公頃) | 預估樓地板面積(萬坪) | 施工狀況 | 主要業者/案名 |
|---|---|---|---|---|
| 土城沛陂段案 | 約0.07 | 1.25 | 協議合建進行中 | — |
| 新莊幸福段案 | 約0.07 | 1.55 | 自行興建 | — |
| 勝仁針織 | — | — | 施工中 | 纖維製造 |
| 中華工程AI園區 | — | — | 施工中 | 智慧園區 |
| 華南金資產案 | — | — | 已完工 | 華南銀行旗下資產管理 |
| 其他11件 | 約14.4 | 約23.9 | 申請或規劃中 | — |
截至2025年底，土城與新莊工業區共計16件老舊廠房都更案進入不同階段，總申請基地面積達約14.6公頃，預計將增加約26.7萬坪樓地板面積。這些項目涵蓋從傳統工廠改造、智慧製造園區建設到綠色環保工廠推動，反映出新北市積極轉型升級的產業政策。
目前，已有5件重大項目進入施工或完工，包括纖維製造業代表勝仁針織、以智慧化技術為核心的中華工程AI園區，以及由華南銀行旗下資產管理公司負責的華南金資產案，這些案子展現了都更不僅帶來空間擴充，也促進了工業園區智能化、綠色化的發展趨勢。
此外，其餘11件案子仍處於申請或規劃階段，涵蓋面積達14.4公頃，預計未來幾年將陸續推進。隨著政策支持與市場需求雙重驅動，這些都更計畫將有效提升產業用地的利用效率，促進新北市產業結構優化，並且帶動區域經濟與就業機會的顯著增長。
綜觀全局，土城與新莊的工業區都更不僅是空間再造，更是產業升級和永續發展的關鍵平台。透過高標準的建築設計與智能製造技術應用，新北市正逐步塑造兼具競爭力與環保意識的現代化工業園區，未來也將成為吸引國內外投資的重要基地。
產能與土地利用率大幅提升
舊有低矮廠房改建為多層高樓作業廠房，容積率明顯提高，促使土地資源得到更有效利用，單位土地產值提升近3倍。
新興產業與科技企業進駐
智慧製造、AI應用與綠色科技廠房陸續落地，促進產業多元化轉型，減少傳統製造業依賴，提高整體區域競爭力。
基礎設施升級與員工福利改善
都更同步推動道路拓寬、人行道與綠帶設置，提高工作環境安全與舒適度，有助於吸引與留住高素質勞動力。
帶動區域經濟與服務業發展
就業機會增加帶動商業服務需求，促使餐飲、零售、交通等服務業蓬勃發展，形成產業與生活的良性循環。
停車需求急劇上升
傳統工業區普遍停車位不足，隨著廠房規模擴大與就業人數增加，停車壓力倍增，若無有效規劃恐加劇交通擁堵。
公共交通與智慧交通管理成關鍵
建議新北市加強公共交通路線規劃，結合智慧交通系統（如智慧紅綠燈、車流監控）與共享交通工具，提升通勤效率並減少私車依賴。
智慧停車系統的導入
推動多層立體停車場與智慧停車誘導系統，實時掌握空位狀況，降低尋車時間與路面停車亂象。
平衡人行道、綠地與產業需求
都更規劃應注重綠色空間與人行道寬度，保障行人安全與舒適感，同時兼顧產業作業便利，達成產業發展與生活品質的雙贏。
未來土城與新莊工業區的都更成功，需仰賴以下幾大要素：
政策支持與容積獎勵持續優化
市府持續提升容積獎勵與簡化申請流程，促使更多業者願意投入都更計劃。
智慧製造與綠能應用深化
引導廠房導入自動化與綠色能源，提升產業附加價值與永續競爭力。
完善交通與生活配套設施
建設高效率交通網絡與智慧停車系統，並注重公共綠地與休憩空間，營造宜居產業園區。
多元產業聚集，創造產業生態圈
吸引電子、資訊、綠能及高端製造等新興產業，打造創新生態，增強區域經濟韌性。
新北市政府應積極檢討並提升工業用地容積率獎勵標準，為老舊工業區都更注入活水。透過放寬容積限制，讓業者能夠在同一塊土地上建造更多樓地板面積，不僅能滿足產能擴張需求，也吸引更多企業願意投入資金重建老舊廠房，促進產業升級。此外，政府應持續推動簡化行政流程與提供稅賦優惠，降低業者都更門檻，加速都更案件推動效率。
面對全球產業升級趨勢，老舊廠房改建應納入綠色節能與智慧製造元素。推廣使用環保建材、節能設備及太陽能發電系統，打造低碳廠區，提升產業ESG形象。此外，結合自動化生產線、物聯網監控與大數據分析，提升生產效率與品質管理水平。智慧製造不僅降低人力成本，還能因應市場需求快速調整，增強競爭力。
工業區升級帶來產業繁榮的同時，也需兼顧周邊居民生活品質。建議同步加強公共交通建設，提升通勤便利性，減少交通擁堵。規劃更多綠地、公園與公共空間，為居民提供休憩場所。此外，完善人行道、停車場與基礎設施，保障安全通行，讓產業與社區能夠和諧共存，形成良好產業生態系。
鼓勵民間資本積極參與工業區老舊廠房都更計劃，結合政府資源形成公私合營（PPP）模式，有效分散風險並提升資金運用效率。藉由引入專業開發商及管理團隊，提升都更品質與管理水準。建立透明的投資平台與溝通管道，加強業者、居民與政府間的協調合作，確保項目順利推進並獲得社會認同。
土城沛陂段及新莊幸福段的老舊工廠都更，不僅是新北市工業區轉型升級的關鍵策略，更是推動產業現代化與城市永續發展的重要推手。透過高規格的建築規劃與優化公共空間設計，這些都更案不僅可創造每年超過84億元的龐大經濟產值，還將帶動約500個就業機會，有效刺激地方經濟活絡。
隨著政策的持續支持、基礎設施完善以及企業投入綠色智慧製造元素，土城與新莊工業區將蛻變為兼具產業競爭力與生活品質的現代化產業園區。這不僅滿足企業產能擴張與轉型升級的需求，也提升區域整體居住環境，實現產業與社區的雙贏。
未來，隨著更多老舊工業區陸續啟動都更，土城與新莊有望成為新北市產業轉型的典範區，並以優質的產業生態與宜居生活吸引更多優質企業與人才，持續鞏固其在北台灣產業發展中的重要地位。
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