🌟 引言：長虹建設的卡位戰略
🏗️ 內湖洲子街工業地交易背景
💰 成交金額與土地分析
🏢 內科廠辦市場行情逐列分析
📊 長虹建設 vs. 競爭對手策略
🔮 內科廠辦未來市場展望與風險
💡 投資觀點與建議
✅ 結論：長虹建設推升內科廠辦進入新時代
內湖科學園區（簡稱「內科」）長期以來都是台北市最具代表性的產業聚落。這裡不僅集結了科技研發、電商營運、物流總部、金融後勤等多元產業，更因鄰近松山機場與市區核心地帶，成為高附加價值企業首選的設點地區。隨著台灣產業升級與國際供應鏈的重新布局，內科的辦公與廠辦需求持續增加，使得區域內土地與大樓成交價格屢創新高，形成「一地難求」的現象。
2022 年 6 月，長虹建設（5534）再次拋出震撼市場的動作——以 總價 19.8 億元、每坪單價 285 萬元，買下洲子街西湖段約 694.5 坪工業地。這項交易立刻引起市場熱議，因為它不僅刷新內科工業地的最新單價紀錄，也象徵內科的廠辦市場正在逼近「每坪百萬元」的天花板價位。
長虹建設並非首次在內科大手筆布局。近年來，公司積極推出系列廠辦大樓專案，包括「長虹新世代科技大樓」、「長虹新銳科技大樓」、「長虹雲端科技大樓」等，且多數案子在推出後不久便被大型企業或投資法人高價承購。這些成功案例，使長虹不僅累積了市場經驗，也逐步建立起「高價廠辦代名詞」的品牌印象。如今再度出手洲子街地塊，外界普遍認為這是長虹鎖定未來產業核心區的「卡位戰略」，其目的已超越單純的土地開發，而是意圖在內科高端廠辦市場上占據龍頭地位。
更值得注意的是，洲子街區塊近年逐漸被視為內科最具發展潛力的新興區域。相較於瑞光路、舊宗路等早期發展路段，洲子街擁有更佳的區域發展定位，加上鄰近捷運西湖站與金融、科技產業聚落，吸引了許多企業尋求擴張與進駐。長虹此次高價購入，不僅是對區域未來前景的高度肯定，也透露出市場已經開始醞釀「內科廠辦全面進入百萬行情」的訊號。
從產業趨勢來看，AI、大數據、雲端服務、金融科技與跨境電商等新興產業正快速成長，對於高效能辦公空間的需求愈加迫切。這些企業不僅要求地段交通便利，更重視大樓的硬體設計、能源效率以及品牌形象。長虹深諳此道，透過打造智慧綠能廠辦大樓，正好切合市場需求，進而提升其專案的溢價能力。
因此，這次洲子街收購案，不僅是一筆單純的土地交易，而是長虹建設展現「前瞻性戰略眼光」的重要舉措。它預示著內科的土地與廠辦市場即將進入新一輪價值重估，未來「百萬廠辦」可能不再只是口號，而是即將成為市場的常態。
內科目前已成為 台灣第一大廠辦聚落，總開發規模逾 500 公頃。
進駐企業超過 5,000 家，涵蓋科技、金融、貿易、物流等產業。
辦公室空置率維持低檔，平均低於 5%。
土地開發已近飽和，市場新增供給有限。
📈 在這種「高需求、低供給」的市場結構下，廠辦價格快速拉升：
2015年 → 每坪 40–50萬元
2018年 → 每坪 60–70萬元
2022年 → 每坪 75–85萬元
2025年 → 多數案例已突破 85萬元，逼近 90萬元 水準
長虹建設（5534）近年已成為 內科廠辦大戶，數個標竿案例：
長虹新世代科技大樓 → 萬海集團打包 A、B 棟，總價 37.7 億元
長虹新銳科技大樓 → 台灣立訊精密收購，總價 15.76 億元
長虹豐匯商業科技大樓 → 領航家投資以 30.68 億元買下
長虹雲端科技大樓 → 威剛科技自 2021 年起持續買樓層，已合計近 50 億元
👉 可見長虹不僅「蓋得出產品」，更能「找到接手買方」，形成市場良性循環。
洲子街土地最新成交案例震撼市場，長虹建設以 19.8億元購入西湖段694.5坪土地，換算每坪單價高達 285萬元。這個價格已經遠遠超越台北市大部分住宅用地行情，更凸顯內湖廠辦市場的稀缺性與未來增值潛力。對比其他近期交易：
| 案例名稱 | 交易對象 | 總價(億元) | 單價(萬元/坪) | 土地/樓層規模 |
|---|---|---|---|---|
| 長虹建設 西湖段土地 | 長虹建設 | 19.8 | 285 | 694.5坪土地 |
| 精美電腦大樓 | 中國人壽 | 83.5 | 86 | 整棟廠辦大樓 |
| 長虹新世代科技大樓 | 萬海集團 | 37.7 | 約75 | A、B兩棟 |
| 長虹新銳科技大樓 | 台灣立訊精密 | 15.76 | 約72 | 整棟廠辦 |
| 長虹豐匯商業科技大樓 | 領航家投資 | 30.68 | 約78 | 整棟廠辦 |
| 長虹雲端科技大樓 | 威剛科技 | 近50 | 最高50.6 | 14個樓層 |
🔎 觀察重點
價格領先效應：285萬元/坪是指標價，未來洲子街新案銷售可能挑戰「每坪百萬以上」的水準。
長虹優勢：長虹過去在內科已有多案成功經驗，能夠整合土地開發、廠辦規劃與買方承接。
資金門檻高：這筆土地投資金額龐大，只有大型建商或具備雄厚資金的企業才有能力進場。
為了更清楚掌握洲子街與內科其他區域的行情差異，下表整理出主要道路的平均成交單價：
| 地段 | 平均成交單價(萬元/坪) | 特徵 |
|---|---|---|
| 西湖段 | 80–90 | 價格最高，科技與金融企業集中 |
| 瑞光路 | 70–80 | 成交活躍，交通便利 |
| 舊宗路 | 60–70 | 相對親民，適合中小企業進駐 |
| 洲子街 | 85–90，未來看百萬 | 新高價誕生，潛力最大 |
📌 結論
洲子街此次土地交易的單價，已經成為 「市場新高點」。這意味著洲子街很可能逐漸取代西湖段，成為未來內科的「價格領頭羊」。對投資人與開發商而言，長虹的進場不只是單純買地，而是一種 指標性宣告：洲子街將成為內科下一波價值聚落核心。
自 2021 年以來持續買進 長虹雲端科技大樓 多層樓
迄今累積買進 14個樓層，成交總額近 50億元
企業採「自用＋資產配置」雙重策略
以 37.7億元 打包 長虹新世代科技大樓
作為物流航運總部與辦公用途，強化內科據點
豪擲 83.5億元 標下 精美電腦大樓
以「穩定收租」為核心，屬金融機構型資產布局
打造 國揚洲際企業總部 複合商辦
預料成交單價將可望站上 8字頭，甚至挑戰9字頭
👉 比較結果：
長虹：偏向開發商角色，專注土地取得與新建案銷售
威剛：自用型企業，持續加碼辦公資產
中壽：金融機構，長期收租資產配置
萬海/國揚：企業自用＋投資並行
長虹建設以 285萬元/坪 取得內湖洲子街土地，市場解讀為「壓力測試」，驗證廠辦市場是否能正式進入 百萬新紀錄。
過去 5 年內，內科廠辦價格上漲曲線幾乎沒有明顯回檔，呈現 持續突破 的型態：
2018 年：主流價帶落在 60–70 萬元/坪
2020 年：逐步站上 70–80 萬元/坪
2022 年：個案成交已突破 85 萬元/坪
2025 年：洲子街交易顯示未來售價可能上看 100 萬元/坪
若長虹新案順利開賣並獲得市場青睞，內湖將成為 全台第一個「廠辦百萬俱樂部」市場。
📌 關鍵影響因素：
土地取得成本：以 285 萬元/坪水準計算，未來新案推案成本高，銷售單價自然被推升。
企業需求：大型科技、金融、航運企業仍積極尋求總部據點，形成價格支撐。
資金充沛：壽險業、外資基金仍偏好不動產配置，內科廠辦具「收益型資產」特徵。
交通與基礎建設：捷運文湖線、環狀線北環段、港墘重劃等將持續提升交通價值。
景氣波動
科技業佔內科需求比重高，若全球半導體或電子業進入循環低谷，將導致需求減弱。
例如：2022 年 PC 與手機市場衰退，就曾造成部分企業縮減辦公需求。
利率變動
高利率環境下，企業融資成本上升，壽險業投資報酬壓縮，短期內可能降低投資力道。
若央行持續升息，廠辦投資報酬率將被挑戰。
政策干預
政府可能針對「工業地轉售」祭出管制，以防投機炒作。
例如：限制工業地買入後需「一定比例自用」或「禁止短期轉售」。
競爭區域崛起
新北市新莊副都心、林口工業區，以及桃園航空城，也逐步吸引企業進駐。
若價格差距過大，部分中型企業可能外移，分散需求。
短期建議：當前價格位於歷史高檔，進場需謹慎，適合資金雄厚、追求資產保值的投資人。
中期展望：由於土地稀缺，內科仍具升值空間，建議挑選「西湖段、洲子街、瑞光路」等核心區域。
長期價值：內科已成為「台北科技CBD」，擁有抗通膨特性，可作為資產保值工具。
最佳總部選址：內科具備產業聚落、交通便利、商業氛圍完整的優勢。
提早卡位：企業若長期經營內科，應提早鎖定土地或廠辦，以免未來面臨更高進場門檻。
策略建議：優先選擇「大型建商品牌大樓」，因品質與管理較具保障。
產品升級
聚焦 綠建築、智慧化、5G智慧管理，滿足科技企業 ESG 需求。
預售前鎖客
針對特定企業進行「客製化談判」，降低銷售風險。
品牌價值經營
長虹過往案例已成功樹立「內科廠辦專家」形象，後續可加強品牌與企業連結。
| 城市 / 區域 | 平均廠辦價格 (換算台幣/坪) | 特徵 |
|---|---|---|
| 台北 內湖 (西湖段) | 80–90 (挑戰100) | 科技與金融聚落，土地極度稀缺 |
| 東京 品川/大崎 | 約 95–110 | 外資科技總部集中，鐵路便利 |
| 香港 數碼港 | 約 120–150 | 以國際金融與科技為主，供給稀少 |
| 新加坡 One-North | 約 85–95 | 科技與醫療聚落，政策支持強 |
| 首爾 板橋科技谷 | 約 70–80 | 南韓IT重鎮，供給較充足 |
📌 啟示：
內科價格雖高，但與國際主要科技園區相比仍具競爭力。若台灣持續吸引國際科技大廠設點，百萬行情將更具支撐。
長虹建設以 19.8 億元 搶下洲子街土地，等同為內科廠辦市場立下「新價格里程碑」。
這不僅是一筆土地交易，更代表市場對未來廠辦價值的 信心表態。
對市場而言：內科廠辦價格將正式挑戰「百萬俱樂部」，進一步與國際接軌。
對投資人而言：這是一場需要精準判斷進場時機的投資賽局。
對企業而言：內科已不只是辦公空間，而是「競爭力與資產價值的象徵」。
對建商而言：產品策略需全面升級，才能匹配企業的高規格需求。
👉 總結來說，內科廠辦市場的未來，將是 台北CBD與亞洲科技樞紐的雙重定位。
👉 長虹建設這一步棋，已經把內科廠辦推向 新時代的起跑點。
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