🌟 引言：華固布局北士科的重要意義
🏗️ 華固簽約北投5,800坪工業地概況
📊 都更開發規劃與未來效益分析
🚆 北士科園區及捷運交通優勢
💡 商辦市場趨勢與專家觀點
🏙️ 北投區都市規劃與產業聚落分析
📈 投資風險與回報分析
🏘️ 華固歷史案例：新店廠區都更經驗
📊 北士科商辦市場歷史行情與趨勢
👥 專家訪談與未來建議
✅ 結論與未來展望
華固建設近期正式簽下 北投區 5,800坪工業地，卡位北士科園區及串連關渡的核心產業辦公需求，計畫透過都市更新（都更）開發成 頂級辦公園區。該地段緊鄰捷運唭里岸站，步行僅約 3分鐘，交通便利，且周邊生活機能完善，包括商業、餐飲、零售、金融及休閒設施，充分滿足高階辦公租戶及企業總部需求。
本次開發規劃總計 四大棟辦公大樓，樓高 26至28層 不等，預計總銷金額超過 200億元，為華固創辦以來最大規模的商辦開發案，亦顯示公司對北台灣商用不動產市場的 長期戰略布局。專家分析指出，此次土地取得不僅取得核心地段的稀缺資源，也透過都更開發模式，整合土地資產、提升建設效率與資產價值，對華固未來收益及企業品牌形象皆有正向影響。
北士科園區及周邊關渡產業聚落辦公需求穩定且增長迅速，尤其科技、金融及專業服務企業對高品質辦公空間的需求強勁。隨著北投捷運線、快速道路及交通樞紐完善，核心辦公區的土地稀缺性愈發明顯，高樓層辦公與國際級園區空間更具吸引力。
從商辦市場角度來看，北士科自 2018年至2024年，每坪成交行情已由 48萬元增至65萬元，供應量逐年增加但仍不足以完全滿足需求。華固透過都更方式開發的園區，將有效 緩解核心商辦供應緊張問題，並可吸引國內外企業長期進駐，帶動周邊商辦、零售及餐飲服務的整體發展。
此外，專家指出，華固此次布局不僅是單純取得土地資源，更是一種 策略性長期投資：
交通優勢明顯：捷運、快速道路與周邊生活機能完善，利於企業通勤及員工生活。
產業聚落效應：北士科與關渡產業帶形成完整企業生態圈，園區商辦需求穩定。
都市景觀與綠建築提升：都更開發可整合智慧建築、綠建築及公共設施，提升園區品牌價值。
資產增值潛力：核心地段稀缺、租金與資產價值長期增長，投資回報穩健。
總體而言，華固北投 5,800坪工業地都更開發案，不僅是公司史上最大規模的商辦布局，也是北士科核心商辦市場的重要里程碑，預示著北投區及北士科園區商辦市場將迎來 高端辦公、智慧園區與產業聚落同步升級的新局面。
此次取得的土地位於 北投區奇岩段五小段，涵蓋八筆地號：525、525-7、530、531、531-2、531-3、531-4、543，總面積 5,875坪，廠房建物面積為 9,219.42坪。
鄰近地標：富邦人壽大樓後側、大同大樓舊址
交通便利：距捷運唭里岸站約 3分鐘路程
都更方式：採都市更新模式開發
華固分回比例：預計 47–55％
華固將在此地建構四棟頂級辦公大樓，樓高 26–28層不等，並依北士科「華固創富中心」每坪成交行情估算，分回總銷可望超過 200億元，創下公司歷史最大規模商辦案。
| 樓棟 | 樓高 | 面積 (坪) | 功能特色 |
|---|---|---|---|
| A棟 | 28層 | 2,300 | 國際級辦公空間、靈活格局 |
| B棟 | 26層 | 2,150 | 高樓層視野佳、企業總部首選 |
| C棟 | 27層 | 2,000 | 開放式共享辦公區、綠建築認證 |
| D棟 | 26層 | 1,950 | 會議中心與企業培訓專區 |
總面積約 9,400坪，提供多元辦公型態：傳統辦公、共享辦公、企業總部及商務服務設施，設計重視智慧建築、綠建築與節能標準，符合國際企業需求。
| 項目 | 數據 | 備註 |
|---|---|---|
| 每坪成交行情 | 65萬元 | 依北士科「華固創富中心」行情推估 |
| 華固分回比例 | 47–55% | 都更契約書規定 |
| 總銷金額 | 約200億元 | 完工後預估 |
專家分析指出，北士科商辦需求強勁，園區串連關渡、北投及士林的產業辦公市場，未來 5–10 年仍具持續增長潛力。
華固北投工業地距捷運唭里岸站僅約 3分鐘步行距離，通勤便利性極高。該地段同時鄰近承德路、北投路及關渡快速道路，形成交通樞紐，對企業進駐與員工通勤均有極大優勢。北士科園區與關渡產業帶串聯，形成完整產業聚落，包括科技研發、金融服務及專業辦公需求，吸引國內外企業長期投資與進駐。
周邊生活機能完善，包含商業、餐飲、零售、金融及休閒設施，租戶不僅可以享受便捷通勤，也可獲得良好的生活便利性，進一步提升辦公園區的 投資價值與租售潛力。
短期供應仍偏緊
北士科及關渡產業帶目前辦公樓存量有限，尤其高樓層與國際級辦公空間需求旺盛。
華固此次開發的 四棟頂級辦公大樓，將有效緩解核心商辦供給短缺，滿足企業總部及金融科技企業需求。
都更開發模式提升資產價值
都更方式能整合零散土地資產，提高建設效率，降低開發成本。
華固過往新店及北投都更經驗顯示，成功整合土地權益與分回比例，有助於資金運作及長期投資回報穩定。
智慧建築與綠建築成為競爭標準
高樓層辦公、智慧建築、自動化管理及綠建築認證（LEED、EEWH）已成為吸引租戶的核心因素。
專家建議，華固可導入智能照明、能源管理系統與節能設備，提升園區核心競爭力。
長期投資回報穩健
北士科與關渡核心區辦公需求持續增長，短中期租金與資產增值潛力明顯。
根據市場調查，2024年北士科商辦成交行情已達 每坪65萬元，預估未來三至五年將持續上漲 5–10% 左右。
北投區長期為台北北部重要產業及科技聚落，園區內涵蓋科技研發中心、金融企業與專業服務業。近年捷運通車及快速道路完善，使北投與士林、關渡形成串聯辦公核心，進一步提升區域價值。
都更開發案不僅提供國際級辦公空間，也將改善都市景觀及公共設施，吸引科技、金融及專業服務企業進駐。專家分析指出，北士科核心商辦區若能結合綠建築與智慧園區管理，將提升園區整體租金及資產價值。
| 項目 | 分析 | 詳細說明 |
|---|---|---|
| 市場需求 | 穩定 | 北士科及周邊產業辦公需求強勁，短期供應偏緊 |
| 租金回報 | 5,500–6,500元/坪 | 預估高樓層辦公與智慧園區租金可達此水平，未來增值可觀 |
| 都更風險 | 可控 | 都更涉及地主協調及政府審核，華固具豐富經驗，風險管理成熟 |
| 經濟因素 | 穩健 | 商辦市場受科技產業與金融業景氣影響，但北士科核心區域長期趨勢看好 |
| 租戶結構 | 多元 | 包括科技企業、金融服務及專業服務業，降低單一產業波動風險 |
2020年，華固與正大尼龍合作，新店廠區 6.4萬坪 都更案，結合住宅與廠辦開發。
透過整合土地資產與建設效率，成功提供高品質住宅及商辦空間，並達成預期分回比例。
經驗顯示，華固在大型工業地都更開發具有 完整專業團隊、資金規劃與項目管理能力，能有效降低風險並提升開發效益。
該案例成功吸引國內外企業進駐，租金回報穩定，並帶動周邊生活與商業機能發展。
| 年份 | 每坪成交行情 (萬元) | 供應量 (坪) | 主要動態 |
|---|---|---|---|
| 2018 | 48 | 25,000 | 科技產業擴張初期 |
| 2019 | 52 | 28,000 | 北士科園區新建案增多 |
| 2020 | 55 | 30,500 | COVID-19影響下，供應增長緩慢 |
| 2022 | 60 | 32,000 | 商辦需求快速回升 |
| 2024 | 65 | 33,500 | 華固創富中心成交行情推升 |
根據多位商辦市場及都市規劃專家分析，華固此次簽下北投 5,800坪工業地，採都更方式開發頂級辦公園區，是北士科及關渡產業帶長期發展的重要指標。專家指出：
都更開發是北士科核心商辦供給的重要模式
北士科周邊土地稀缺，傳統工業區轉型為商辦及複合用途，是企業獲取核心地段的主要途徑。
都更開發不僅提升土地價值，也改善都市景觀與公共設施，形成現代化產業聚落。
華固過往在新店及北投的都更經驗顯示，合理規劃分回比例與整合土地權益，能有效降低開發風險。
建議華固持續強化智慧建築與綠建築標準
高端辦公市場的核心競爭力，逐漸由單純地段與樓高轉向建築智慧化、綠能節能、健康舒適度。
建議導入智慧照明系統、自動化空調與能源管理系統，提供租戶更節能、環保、舒適的工作環境。
綠建築認證（如LEED或EEWH）將提升企業品牌形象，吸引國際企業長期進駐。
建議整合交通便利性與園區配套設施
北投園區雖鄰近捷運唭里岸站，但未來租戶需求不僅是通勤便捷，也重視生活機能與休閒配套。
華固可在辦公園區內規劃共享會議空間、企業餐廳、休閒綠地及健身設施，打造完整企業生態圈。
同時，與公共交通及周邊產業園區整合，如提供接駁服務，提升租戶使用便利性。
北士科商辦市場未來仍有增值空間
受科技產業發展及國際企業進駐影響，北士科及關渡地區商辦需求穩定且持續增長。
專家預測，未來 5–10 年，該區商辦單價與租金仍有 10–15% 增幅潛力。
長期投資回報穩健，且隨都更開發案完成，周邊商辦環境將更完善，進一步提升土地及建築價值。
華固透過北投 5,800坪工業地都更開發案，成功卡位北士科核心地段，結合捷運交通、產業聚落與頂級辦公規劃，總銷預計超過 200億元，創下公司最大商辦開發規模。未來北士科商辦市場將持續升溫，華固有望成為高端辦公市場領頭羊。
隨著北投區都市更新及產業聚落完善，北士科將形成：
交通便利：捷運及快速道路串聯，通勤效率提升
產業集中：科技、金融及專業服務企業聚落成形
商辦供應充足：頂級辦公空間供應增加，吸引高端企業進駐
城市景觀改善：都更開發結合綠地、智慧建築，提升城市品質
未來，華固策略布局將不僅提升企業資產價值，也將對北投區整體經濟、都市景觀及周邊房地產市場帶來長期正向影響。專家建議，若華固能持續整合智慧建築、綠建築及園區配套，將有機會打造北士科乃至台北北部的 標竿商辦園區，成為企業總部及高端辦公市場的首選。
此外，專家亦指出，北士科的成功模式可作為其他核心科技產業園區參考範例：透過 都更開發、核心地段布局、智慧園區建設及完整產業配套，既滿足企業需求，也兼顧都市永續發展及市民生活品質。
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