🌟 引言：老舊工業區都更浪潮
🏗️ 光寶科技「起家厝」都更案分析
🏢 日月光中壢廠智慧園區投資規劃
🏘️ 都更模式解析：立體化 vs 多元都更
🏙️ 遍布全台的工業區都更案例
💰 金控與民間企業都更策略
📊 都更效益表與產業影響分析
🏭 投資人與企業參與策略
🌱 都更對城市環境與社會貢獻
💡 專家觀點與策略建議
✅ 結論與未來展望
隨著台商回流、全球供應鏈重組，以及高科技產業持續升級，台灣老舊工業區正迎來一波前所未有的都市更新熱潮。根據經濟部工業局統計，全台工業區中已有超過 50% 的廠房建於 1980 年前後，多數設施老舊、空間不足、無法支援智慧製造與自動化生產。
企業普遍面臨三大挑戰：
1️⃣ 產能瓶頸：舊廠房空間不足，生產線無法擴張，導致產能利用率低下。
2️⃣ 技術落後：缺乏智慧化設施與 IoT 感測設備，無法進行精準數據管理與預測維護。
3️⃣ 城市環境限制：廠區缺乏綠化與公共空間，影響員工生活品質及城市整體景觀。
為解決這些問題，企業紛紛採取 立體化都更 或 多元都更 模式：
立體化都更：以單棟廠房重建為主，快速提升土地使用效率，平均審查僅 4–6 個月。
多元都更：整合大面積基地與多方業主，透過多數決機制（80% 土地同意）進行重建，可引入智慧園區概念，容積獎勵可達 90%，並兼顧公共設施與生態保護。
💡 核心觀點：都市更新不只是建築翻新，而是「產業升級 + 智慧園區 + 城市更新 + 社會回饋」的綜合策略。透過都更，企業可提升生產力與管理效率，城市環境得到改善，社會資源獲得回饋，形成三贏甚至四贏局面。
此外，隨著國際高科技競爭加劇，智慧園區與數位化管理已成為吸引外資與跨國企業的重要因素。若能結合 綠色建築設計、員工友善空間與公共休憩設施，不僅提升企業品牌形象，也加速整個工業區的升級與國際化布局。
🔹 數據亮點：根據經濟部工業局資料，新北市工業區多元都更案件已達 51 件，立體化案件 58 件，申請基地面積共約 41 公頃，顯示全台老舊工業區都更熱潮正逐步擴展，成為產業、城市與社會協同發展的重要策略。
光寶科技的「起家厝」位於新北中和工業區建一路，自1982年落成以來，見證光寶集團從地方企業崛起成全球電子業巨頭。40 年後，原本 5 層樓的廠房已無法滿足研發與辦公需求，因此決定進行都市更新。
地下 4 層、地上 11 層
設置研發中心與智慧化辦公區
導入自動化設備與智慧監控系統
空間擴張：增加樓層及地下空間
效率提升：智慧製造與自動化管理
人才吸引：打造高階研發基地
城市貢獻：整體廠區景觀改善
日月光中壢廠第二園區於 2022 年 7 月開工，投資額高達 300 億元，面積近 3,000 坪。
導入智慧製造、數位整合自動化生產
年產值預計超過 200 億元
提供 2,000 人以上就業機會
捐贈公園與綠帶維護，提升公共價值
自動化生產線：提升產能與品質穩定性
智慧園區建設：數位監控與能源管理
社會責任：捐贈公共空間、改善城市環境
📊 表格：日月光中壢廠核心數據
| 項目 | 數據/規模 | 效益說明 |
|---|---|---|
| 投資金額 | 300億元 | 導入智慧製造系統 |
| 占地面積 | 3,000坪 | 廠房與辦公合一 |
| 就業人數 | 2,000人 | 創造地區就業 |
| 年營業額 | 200億元 | 提升產業產值 |
| 公共回饋 | 公園與綠帶維護 | 改善城市環境 |
新北市工業區都市更新主要分為 兩大模式，各有適用範圍與策略優勢，企業與投資人需依據基地面積、業主協議程度與開發策略選擇最佳模式。
概念：以單棟建物重建為主，將原有老舊廠房拆除後建成高樓層廠辦
審查時程：平均 4–6 個月完成
容積獎勵：最高可達 50%
適用對象：中小型自用廠房，或基地面積較小的企業
優勢：
提升土地使用效率
施工期間對周邊干擾小
投資成本相對可控
⚙️ 小圖示提示：代表單棟建物重建與垂直空間利用
概念：大面積基地重建，整合多個業主的土地與資源
決策機制：採多數決（80% 土地同意）
審查時程：6–12 個月
容積移轉：可達基準容積 90%，誘因十足
適用對象：基地面積大、業主分散且願意協作的工業區
優勢：
可整合上下游產業，形成智慧園區
投資規模大，可打造綜合公共與研發設施
提供城市環境改善及社會回饋空間
💡 建議：企業選擇模式需考量基地大小、所有權協議程度及開發策略，兼顧效率與利益最大化
全台工業區立體化及多元都更案件活躍，涵蓋 科技大廠、民間建商及金控公司，形成多樣化的都市更新景觀。
| 案例 | 地點 | 面積 | 投資額 | 特點 |
|---|---|---|---|---|
| 光寶起家厝 | 新北中和 | 2,000坪 | 150億 | 研發中心、智慧化 |
| 日月光中壢 | 桃園中壢 | 3,000坪 | 300億 | 智慧製造、自動化 |
| 華南土城 | 新北土城 | 1,500坪 | 50億 | 生態綠地、資訊中心 |
| 興富發汐止案 | 新北汐止 | 1,800坪 | 80億 | 多元都更、商辦混合 |
| 華固新店案 | 新北新店 | 1,200坪 | 70億 | 社區綠化與廠辦結合 |
| 國揚三重案 | 新北三重 | 2,500坪 | 120億 | 立體化廠辦與公共設施 |
🔹 分析：透過數據可看出台灣都市更新的多樣模式與高投資規模，智慧園區及立體化廠房逐漸成為產業新趨勢
金控公司及民間企業積極參與工業區都更，不僅保護資產，亦提升企業形象與城市環境。
目標：老舊廠辦重建為企業總部資訊中心
特色：
保留原有老樹及綠化
提供 845 坪多功能活動空間
捐贈公益設施，如公托與長照機構
策略亮點：
綜合自用與社會責任
強化城市生態與公共空間
提升企業形象及社會參與度
| 項目 | 預期效益 | 說明 |
|---|---|---|
| 空間利用 | 提升產能 | 立體化廠房，土地使用效率提升 |
| 技術導入 | 智慧製造 | 自動化、生產線數位化 |
| 就業 | 新增職缺 | 2,000+ 就業人力 |
| 社會回饋 | 公共設施 | 綠帶、公園捐贈及維護 |
| 財務效益 | 投資收益 | 資產活化、容積移轉收益 |
| 城市景觀 | 提升生活品質 | 步道、公園與開放空間改善 |
| 環境保護 | 生態保護 | 移植原生樹種，打造城市綠地 |
💡 建議：企業應將空間利用、智慧化導入與社會回饋結合，形成「產業+城市+社會」三贏模式
聚焦廠房立體化及智慧化改造
導入 IoT 感測與自動化管理
快速提升產能與廠房使用效率
建立示範智慧園區
強化產學研合作，落地數位解決方案
推動企業與社區共創價值
整合上下游產業鏈
發展完整數位生態系
提升國際競爭力與外資吸引力
都市更新不僅帶動產業效益，也改善城市景觀與居民生活：
都市景觀改善：提升公共空間品質，打造綠色步道與公園
生態保護：保護及移植原生樹種，建立城市綠廊
休憩與活動空間：提供居民與員工共享的休閒空間
就業與人才培育：新增職缺，提供技術訓練與創新實驗平台
🔹 核心觀點：都更是「產業效益 + 城市價值 + 社會回饋」的三贏策略，為台灣工業區未來發展提供全新格局
都更除了產業效益外，對城市環境及社會貢獻同樣重要：
改善都市景觀與公共空間
保護及移植原生樹種
提供綠地及休憩空間
增加就業與技術人才培育
隨著台灣產業轉型升級與都市更新政策推動，老舊工業區的都更不再只是「翻新建築」，而是整合 產業升級、智慧園區建設、城市更新與社會公共回饋 的全方位策略。專家指出，企業、投資人與地方政府若能把握此一契機，將可在短期與長期皆獲得明顯效益。
智慧製造導入：透過自動化生產線、機器人、AI 智慧監控系統與 IoT 環控感測，提升生產效率與品質控管
產能管理優化：廠房立體化或多元都更後，可充分利用每坪空間，達到高產能密度，降低單位成本
技術水平提升：結合研發中心與產學合作，推動智慧製造技術升級，強化國際競爭力
⚙️ 小圖示提示：代表智慧製造與自動化設備
公共設施改善：都市更新過程中，企業與開發單位常配合提供公園、步道、社區廣場等公共設施
生態環境優化：保留原生樹種、打造綠地與生態棲地，改善城市微氣候
交通與生活便利：整合道路、步道與公共運輸，便利工業區周邊居民與通勤族
🌳 小圖示提示：代表綠地與公共空間
就業機會創造：智慧化與多元功能廠區能提供更多就業職缺，包含研發、管理、製造與物流等
教育與創新資源：部分都更案設置社區教育中心、創客空間或 STEM 體驗館，促進人才培育
休閒與社區功能：開放綠地與活動空間，改善社區生活品質，兼顧企業社會責任
🏡 小圖示提示：代表社區與教育公益
吸引外資與跨國企業：智慧園區與升級後的工業區，能吸引全球投資目光，提高台灣在高科技產業鏈的地位
展示產業實力：智慧化與立體化的廠房建設，不僅提升內部產能，也作為國際企業與合作夥伴的展示平台
區域整合效應：透過產業聚落與園區整合，形成上下游完整供應鏈，提升台灣整體產業競爭力
台灣老舊工業區都更熱潮，已從單純建築翻新演進為 「產業升級 + 智慧園區 + 城市更新 + 公共回饋」四贏模式，不僅提升企業產能與產值，也帶動城市景觀改善與社會效益。
產業效益
提升廠房產能密度、降低單位成本
導入智慧製造技術，提升產業國際競爭力
推動產學研合作，加速技術創新
城市價值
改善工業區與周邊環境，增加綠地及公共空間
提升交通便利性，增進城市生活品質
為地方政府提供規劃與都市景觀提升契機
社會貢獻
創造更多就業機會，提升居民生活水平
提供教育與創新資源，培育下一代人才
開放休閒空間，強化社區凝聚力
國際競爭力
智慧園區吸引外資、跨國企業與合作機會
展示台灣高科技產業與管理能力
完整上下游供應鏈整合，提升全球地位
投資人：把握智慧園區與都市更新投資契機，兼顧財務回報與社會效益
企業：積極導入智慧製造、AI 與 IoT 系統，提升競爭力
地方政府：鼓勵都更案回饋公共設施，完善城市環境與居民福祉
🔹 觀點：產業、城市與社會三贏策略將成為台灣工業區發展新模式，未來更可延伸至智慧城市與國際投資佈局，創造永續發展格局。
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