🌟 引言：中和工業地投資背景
🏭 廠辦投資概況與規模
📊 土地與價格分析表
🌐 市場趨勢與需求分析
💹 中和工業區租賃行情與投資回報
💡 專家觀點與策略建議
⚠️ 潛在風險與因應策略
✅ 結論與未來展望
國揚建設（2505）旗下子公司 神揚建設 近期以 12.56 億元取得中和區工業用地 1675 坪，計畫推出廠辦產品。此次投資看準 商辦與廠辦需求持續強勁，且政策影響相對住宅市場小，加上 台商回流 與產業升級趨勢，顯示國揚建設逐步將重心放在廠辦布局，預估廠辦比重將提高至 60%，形成集團長期發展策略的一環。
土地位於 中和板中路47巷 一帶，屬乙種工業區，交通便利、物流暢通，周邊具備群聚效應，利於產業交流及業務拓展。現階段，周邊土地正在整合，預計基地最終可達 2000 坪以上，為未來擴建提供充足空間。此次投資策略為 「進可攻、退可守」：先建首期廠辦產品快速進入市場，再依需求逐步擴張，以確保投資彈性與長期收益。
商辦與廠辦需求
台商回流及企業擴張帶動廠辦市場需求上升
中和工業區群聚效應明顯，吸引租戶長期承租
商用不動產政策對廠辦影響小，市場成交相對穩定
土地與房價趨勢
當前住宅市場成交量萎縮，但商用不動產仍供不應求
土地單價合理，相較兩年前同區成交價略低，每坪約 75 萬元
老舊工業區更新及違法工廠拆遷，增加開發及增值潛力
投資回報
承租率高，租金穩定，投報率佳
潛在吸引壽險業者及長期資金入場，提高資金安全性
適合分階段開發策略，降低市場波動風險
優先完成土地整合及初步規劃
建置首期廠辦產品，快速投入市場，掌握現金流與承租率
評估周邊市場租賃需求，確保首批產品符合租戶需求
持續觀察市場租金及需求變化，動態調整開發策略
與潛在租戶建立長期租約，保障收益穩定
將廠辦產品比例提升至 60%，優化集團收益結構
整合中和及周邊工業區土地，形成規模效應，增強市場競爭力
配合台商回流與產業升級，持續擴張開發
觀察政策及利率變化，靈活調整開發節奏，確保投資回報穩定
地點：中和區中原段258地號等12筆土地
土地面積：1675 坪（整合後目標約 2000 坪）
成交總價：12.56 億元
每坪單價：約 75 萬元
用途規劃：推出廠辦產品，結合工業區群聚效應
投資策略：先建後擴，確保投資彈性
鄰近交通便捷，物流與人員進出便利
工業區群聚效應明顯，有助產業交流與商機
周邊土地老舊，開發潛力大
市場需求穩定，承租率高，投報率佳
| 土地區域 | 面積（坪） | 單價（萬元/坪） | 總價（億元） | 備註 |
|---|---|---|---|---|
| 中和板中路47巷 | 1675 | 75 | 12.56 | 子公司神揚建設取得，乙種工業區 |
| 目標整合後 | ~2000 | 75-80 | 15-16 | 擴建後基地規模，利於長期開發 |
分析重點：
單價合理，相較2年前同區土地成交價 80 萬元/坪略低
工業區土地整合後，具備長期增值潛力
短期內先建，確保開發靈活性
台商回流與企業擴張帶動廠辦需求
商用不動產政策影響小，成交穩定
中和工業區群聚效應、交通便利，吸引租戶
當前房市成交量萎縮，但商用不動產仍呈現 供不應求
未來成交單價預計落在 40–50 萬元/坪
老舊工業區更新與違法工廠拆遷，增加開發價值
承租率高，投報率穩定
潛在吸引壽險業者等長期資金入場
| 區域 | 租金行情（元/坪/月） | 空置率 | 投報率 |
| 中和板中路工業區 | 350-450 | 3-5% | 4.5-5.5% |
| 鄰近工業區 | 300-400 | 5-7% | 4-5% |
分析：
中和工業區租金穩定，空置率低
投資回報率佳，吸引長期投資者
廠辦產品需求持續增長，供不應求情況明顯
優先完成土地整合與初步規劃
針對中和工業地，建議國揚建設先整合周邊土地，確認土地產權與建蔽率，形成可開發區塊，確保首期開發順利。
建置首期廠辦產品，快速投入市場
依市場需求優先推出首期廠辦，快速吸引租戶，降低空置風險，確保現金流穩定。
確保承租率，掌握現金流
透過預約租賃或與目標企業簽訂租約，降低開發初期不確定性，穩健掌握現金流。
觀察市場租金變化，調整開發策略
定期檢視中和區及周邊工業區租金行情，靈活調整租售方案，確保開發收益最大化。
與潛在租戶合作，形成長期穩定租約
優先鎖定台商回流與科技製造業，建立長期合作租約，提升租賃穩定性。
將廠辦比例提升至 60%，增強收入結構
結合商辦與廠辦策略，達成收入結構最佳化，降低單一產品風險。
整合中和及周邊工業區土地，形成規模效應
除現有基地，持續收購鄰近工業用地，擴大規模，降低單位開發成本。
配合台商回流與產業升級，持續擴張
評估半導體、電子及製造業產業需求，因應產業升級需求，打造高附加值廠辦空間。
觀察政策與利率變化，調整開發節奏
隨政策、利率或經濟環境變化，適時調整開發時程與資金運用，降低風險。
政策風險
若打房政策加碼，需調整廠辦策略，靈活改變租售方案。
土地整合風險
整合進度延遲可能影響開發時程，建議分期規劃並建立土地權屬備援方案。
市場波動風險
租金或需求短期波動，可透過長期租約及多元租戶分散風險。
施工風險
工程延誤或成本上升，需選擇具經驗施工團隊，提前評估預算及工期。
國揚建設以 12.56 億元購置中和工業地，預估廠辦產品占比將達 60%，重心轉向中高端商用不動產。該地交通便利，工業區群聚效應明顯，未來開發與租賃潛力大。隨台商回流及產業升級需求增加，國揚中和工業地投資可望帶來 長期增值潛力與穩定收益。
未來策略建議：
持續整合周邊土地，形成規模效應，降低單位開發成本。
監控市場租金及承租率，動態調整策略，確保收益穩健。
配合台商回流與產業升級，保障長期收益與投資穩定性。
強化與金融及壽險資金合作，吸引長期投資者參與，提高資金運作效率。
國揚中和工業地投資案例代表了 台灣商用不動產市場在廠辦領域的潛力，對企業擴張與長期投資回報均具參考價值，也可作為商用不動產市場策略的示範案例。
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