目錄
1. 🌟 新北市大計畫：汐止保長坑將迎來歷史性轉型！
2. 💡 為什麼是保長坑？汐止產業發展的「黃金三角」
3. 🏢 舊瓶裝新酒：傳統工業區如何升級為智造生活城？
4. 🛣️ 交通先行！基隆捷運如何改變保長坑的未來？
5. ⚖️ 利益如何平衡？政府、企業與居民的三贏策略
6. 📈 觀點與建議：從營區到聚落，我們還能做些什麼？
7. 📝 結論：保長坑的轉型，不僅是土地，更是城市的未來
長久以來，新北市汐止區以其地理位置優勢，成為大台北地區重要的工業與商業重鎮。然而，隨著全球產業升級、智慧科技與綠色經濟的快速發展，舊有的工業區面臨轉型壓力。傳統倉儲與製造模式已無法滿足高附加價值產業需求，因此活化保長坑營區成為新北市產業政策的重要策略。
保長坑營區原為軍事用地，佔地約 5243 坪，周邊鄰近保長坑工業區、鋼鐵廠及保長國小。軍方撤離後，土地空間完整，為都市計畫變更與產業開發提供了理想條件。新北市政府計畫將其改為產業專用區，引導周邊工業區轉型，並提供招商、法規鬆綁與公共設施建設，創造兼具產業與生活的智慧型產業聚落。
保長坑營區位於汐止大同路三段，鄰近基隆河與主要道路網絡，交通便利。隨著基隆捷運延伸計畫推動，保長坑將與大台北核心商業區、桃園工業重鎮及周邊產業園區緊密連結，提供高效率的物流與人才流動。
汐止已聚集超過 73 家上市櫃公司，涵蓋資通訊、生技醫療、IC 設計與高階製造等高附加價值產業。保長坑產業專區的設立，可作為「產業加速器」，吸引新創企業與高科技研發機構進駐，強化產業群聚效應，形成完整的上下游供應鏈。
周邊保長坑工業區過去以傳統倉儲及運輸為主，土地使用效率不高。政府透過都市計畫變更及捷運聯合開發，引導工業區轉型為「智造生活城」，引入研發中心、設計工作室、綠能產業及高階服務業，提升土地利用率與產業附加價值。
都市計畫變更是保長坑產業專區成功的核心。新北市政府協調國有與私有土地，並提供專案招商服務，簡化審查程序。土地使用權明確、法規鬆綁，企業投資便利性大幅提升，吸引更多國內外高科技與生技企業落腳。
此外，政府鼓勵工業區立體化建設，包括舊地新建、捐贈空間作公共用途（托育中心、活動中心、公園），並給予容積獎勵回饋，兼顧社會責任與產業需求。透過產業專區與立體化政策結合，保長坑將形成完整產業聚落，帶動地方經濟與就業。
保長坑產業專區適合高附加價值產業投資，包括生技醫療、資通訊、電子零組件與智慧製造等。市府提供招商服務與法規鬆綁，降低企業投資門檻，加速產業聚落形成。
成功案例包括新店寶高智慧產業園區，第一期完成 98% 出租率，進駐企業涵蓋鴻海、Garmin、特斯拉等高科技產業。這顯示，完善的政策、交通與基礎設施規劃，能有效吸引優質企業投資。
基隆捷運延伸計畫是保長坑成功的關鍵支柱。捷運串聯大台北核心商業區及周邊產業園區，不僅方便產業員工通勤，也提升物流效率，形成產業與生活的高度整合。
透過交通規劃與都市設計，保長坑將兼具智慧科技產業聚落與生活功能，形成高效率的工作與生活生態系統。
大型產業開發必須兼顧政府、企業與地方居民利益。政府提供政策與法規支持、公共設施及招商平台；企業獲得完整產業聚落、交通便利與法規保障；居民則享受綠地、公園、托育與公共設施提升生活品質。
這種三贏模式不僅提升土地價值與產業效率，也促進產業升級、智慧城市發展與地方經濟繁榮。
保長坑透過都市計畫變更、產業專區設置與公共設施規劃，將引導舊工業區轉型，打造生技醫療、資通訊及支援性產業聚落。隨著招商政策、法規鬆綁及交通規劃落實，保長坑將成為新北市新興產業與生活兼具的示範區，不僅吸引企業投資，也將帶動地方經濟增長、創造就業機會，並推動智慧城市與綠能產業發展。
未來，保長坑有望成為北台灣產業聚落的新標竿，並引領其他工業區轉型，促進產業升級與高附加價值經濟的形成。
「智造生活城」這個概念聽起來很新穎，但它代表著一種全新的產業發展模式。它不只是單純的工廠，而是結合了**「智慧製造」與「生活機能」**的複合式聚落。
為了更清楚地了解這種轉型，我們可以用表格來比較「傳統工業區」與「智造生活城」的核心差異：
| 特色 | 傳統工業區 | 智造生活城（保長坑目標） |
| 主要功能 | 生產、製造、倉儲 | 研發、創新、智慧製造、服務 |
| 土地利用 | 容積率較低，多為單一工廠 | 容積率高，複合式開發，土地多元利用 |
| 產業類型 | 傳統製造業、運輸業 | 高科技、生技醫療、軟體研發、新創 |
| 環境設施 | 較少綠地、公共設施 | 注重公園綠地、藝文空間、員工休憩區 |
| 就業型態 | 藍領勞力為主 | 專業人才、研發人員為主 |
| 與城市關係 | 封閉、與周邊社區隔絕 | 開放、與周邊社區共生共榮 |
透過這個表格，我們可以清楚看到，保長坑的轉型目標是全面提升產業的層次與附加價值，同時改善工業區長久以來缺乏生活機能的問題。
一個成功的產業聚落，交通是核心支撐。地方里長提到的「基隆捷運」計畫，將保長坑與大台北地區緊密連結，不僅便利企業員工通勤，也有助於吸引外地專業人才進駐。隨著捷運路網的建置完成，保長坑將形成「產業+生活+交通」立體化格局。交通便利性提升，可大幅降低物流成本，促進企業供應鏈效率，吸引更多科技、生技、資通訊及智慧製造企業進駐。此外，捷運站周邊的土地價值與租金潛力也將提升，形成投資吸引力，帶動周邊商業與服務業發展，進一步推動地方經濟循環。
交通建設的影響不僅限於企業，也惠及居民生活。捷運可縮短通勤時間，改善生活便利性，促進產業與居住的良性互動，使保長坑逐步形成「宜居宜業」的示範區。未來，隨著捷運、公共道路及智慧交通系統的完善，保長坑有望成為北台灣連結科技、生活與產業的交通樞紐，並成為城市智慧化及產業升級的典範。
任何大型開發計畫，都必須考量多方利益。保長坑產業聚落的成功關鍵之一，就是如何達成政府、企業與地方居民的三贏局面。對政府而言，土地的有效利用、產業升級與地方稅收增加，是核心目標；對企業而言，取得合宜土地、便捷交通、完整公共設施與法規保障，是投資誘因；對居民而言，生活品質、公共設施及就業機會是最直接的利益。
保長坑計畫透過都市計畫變更、產業專區規劃、立體化工業區政策及法規鬆綁，建立制度化的三方協作機制。政府提供招商服務、容積獎勵與公共設施建置，企業則透過投資、技術與產業聚落建設回饋地方，而居民可享受新增公園、停車場、托育中心及就業機會等福利。這種多方利益的平衡，不僅能降低開發阻力，也提升各方合作意願，使保長坑產業聚落得以永續發展，形成「產業成長、城市發展、民眾福祉」三位一體的模式。
未來，隨著政策落實與招商成果顯現，保長坑的三贏策略將成為其他都市更新與工業區轉型的成功案例，示範如何透過制度設計、交通建設及公共服務，創造經濟效益與社會價值雙贏。
專家指出，汐止保長坑營區的發展具有高度潛力，但仍需透過政策引導與規劃協調，才能最大化土地價值與產業效益。首先，推動都市計畫變更是關鍵，透過將原軍事或公有土地轉型為產業專用區，不僅能保障企業用地權益，也能確保長期投資安全性，避免土地使用衝突或規劃瓶頸。
此外，私有地與國有地的協調同樣重要。專家建議，市府應建立專案協商機制，透過土地整合、共同開發或產業空間捐贈等方式，打造完整產業聚落。這不僅有利於產業鏈完整性，也能吸引高附加價值企業進駐，如生技研發、資通訊科技、智慧製造及綠能產業，形成區域產業特色。
再者，捷運及交通建設的配合，是提升產業與生活整合度的關鍵策略。專家強調，透過交通便捷性提升，不僅企業物流效率提高，也能吸引人才長期定居周邊，形成產業與生活共榮的發展模式。若能結合都市更新、公共設施規劃與商業配套，保長坑將具備完整產業生態與生活機能，成為北台灣新興產業示範區。
汐止保長坑營區土地具備高度投資潛力，特別是適合高附加價值產業入駐，包括生技醫療、資通訊、智慧製造及物流支援型產業。市府積極提供招商服務，結合「招商一條龍」專案與法規鬆綁措施，使企業投資過程更加順暢，降低行政成本與進駐風險。
投資分析顯示，若順利建置產業聚落，將直接帶動地方就業機會，預估可提供數千至上萬個工作職缺，並間接促進周邊商業及房地產發展。此外，新興產業聚落可提升地方經濟產值，形成稅收增長與產業升級效應。對於中小企業而言，保長坑亦提供完善產業鏈協作環境，可與大型企業及研發機構合作，提升技術能力與市場競爭力。
專家建議，市府在招商過程中，應兼顧環境永續與社會責任，例如規劃綠地、公園及公共設施，結合智慧化管理系統與工業區立體化政策，使投資者獲得長期回報的同時，也能提升區域居住品質，形成「產業與生活共榮」的新型都市模式。
總體而言，汐止保長坑營區透過都市計畫變更與產業專區設置，具備引導舊工業區轉型的核心價值。這不僅是土地使用的策略性轉型，更是新北市在產業升級與城市再生上的重要示範案例。專區規劃可聚焦生技醫療、資通訊、智慧製造及支援性產業，打造完整產業鏈，形成北台灣產業新據點，並透過政策導向，促進企業長期投資與技術研發，提升區域產業競爭力。
結合捷運聯合開發及公共設施規劃，保長坑將呈現「產業與生活共榮」的全新面貌。捷運延伸與交通建設，不僅便利企業物流與通勤，更能吸引高素質人才長期居住周邊，形成完整的人才、產業與生活生態圈。公共設施規劃，包括公園、綠地、停車場及活動中心，將兼顧居民休閒與社區服務需求，使產業聚落不再僅是工業區，而是一個智慧、宜居、宜業的現代城市樣貌。
隨著招商政策、法規鬆綁及產業聚落規劃落實，保長坑未來將成為新北市新興產業與生活兼具的示範區。專區的設置將吸引國內外高科技及新興產業投資，加速地區產業升級，創造多元就業機會，提升地方經濟活力，並帶動周邊商業、服務業及社區發展。進一步而言，保長坑的成功將為其他老舊工業區提供轉型參考，示範如何透過都市計畫、政策輔導與產業聚落策略，完成城市再生與產業升級的雙贏目標。
未來，隨著新北市持續推動智慧城市、綠色產業及產業數位轉型，保長坑將可能成為北台灣的創新科技核心區域，不僅吸引國際企業，也促進本地中小企業技術升級及合作機會，形塑完整產業生態。透過持續的公共與私有土地協調、交通便捷性提升、公共設施完善，以及政策支持與人才培育，保長坑將逐步成為新北市「產業+生活+創新」三位一體的典範，真正落實「產業聚落帶動地方經濟、生活品質與城市競爭力」的長期目標。
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