🌟 引言：塭仔圳拆遷背景與政策目標
🏭 中繼廠房釋出概況與業者需求分析
📊 表格分析：中繼廠房坪數、樓層與租金對比
🔹 政策措施與補貼方案解析
💡 專家觀點與搬遷策略建議
🔮 未來展望：產業布局與安遷成效評估
✅ 結論與行動建議
新北市政府自 2022 年底起正式啟動塭仔圳重劃區內工廠拆遷計畫，計畫目標在於 提升土地使用效率、改善區域環境、促進都市更新及產業升級。塭仔圳區內共有超過 900 家工廠，涵蓋中小型製造業、加工業及倉儲業，搬遷需求龐大且複雜。
為了協助業者順利過渡，市府在 新北產業園區釋出 3 個中繼廠房單元，總面積 665 坪，並提供 八折租金優惠至 2023 年底。中繼廠房的目的是提供企業臨時生產空間，減少搬遷期間的營運斷鏈風險，確保業者可以持續生產並維持供應鏈穩定。
保障業者營運不中斷
市府考量到搬遷可能對企業生產造成中斷，透過中繼廠房提供臨時生產場地，讓業者在新廠房準備完成前仍能持續營運。
降低搬遷成本
搬遷涉及設備拆裝、運輸、員工調整及租金等多項支出。租金八折優惠與搬遷輔導措施，有效減輕業者財務壓力，提高搬遷意願。
促進產業集中
中繼廠房集中於新北產業園區，可形成短期產業聚落，促進中小企業交流與產業整合，同時利於市府管理與輔導。
加速土地整體開發
隨著工廠搬遷完成，塭仔圳重劃區將開啟土地整體開發，包括住宅、商業及公共設施建設，提升區域整體價值及生活品質。
| 單元編號 | 所在地點 | 坪數 | 樓層 | 月租金（元） | 租金優惠 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 五股五權七路 | 267 | 3樓 | 142,000 | 八折至2023年底 | 樓層偏高，搬運機具受限 |
| 2 | 新莊五權一路 | 199 | 4樓 | 108,000 | 八折至2023年底 | 同棟大樓內 |
| 3 | 新莊五權一路 | 199 | 3樓 | 108,000 | 八折至2023年底 | 同棟大樓內 |
📝 分析：樓層偏高、位置有限，對需要大型機具搬運的業者構成挑戰，多數業者更希望 一樓廠辦以便直接搬運設備。
塭仔圳重劃區的業者普遍提出以下問題：
地點偏遠：中繼廠房與原廠距離較遠，物流與運輸成本增加。
樓層不符需求：3、4 樓對大型機具搬運不便，多數業者希望一樓空間。
坪數限制：單元面積對部分大型設備不足，難以完整擺放機具。
營運中斷風險：搬遷過程若無足夠設備空間，可能造成生產中斷。
💡 經發局回應：已推出租金補貼計畫，並協助媒合鄰近產業用地，目標讓 剩餘 665 家工廠能找到適合的新廠房。
| 單元 | 坪數 | 樓層 | 月租金（元） | 優勢 | 劣勢 |
|---|---|---|---|---|---|
| 五股五權七路 | 267 | 3 | 142,000 | 坪數大 | 樓層高，搬運機具受限 |
| 新莊五權一路 (單元1) | 199 | 4 | 108,000 | 八折租金優惠 | 樓層偏高，空間有限 |
| 新莊五權一路 (單元2) | 199 | 3 | 108,000 | 鄰近原廠區 | 樓層仍非一樓，搬運不便 |
🔹 觀察：三個單元各有優缺點，租金優惠對中小企業具吸引力，但樓層與搬運限制仍是最大障礙。
為了協助塭仔圳重劃區業者順利搬遷，新北市政府設計了一系列綜合性政策措施，目標是降低搬遷成本、維持生產不中斷，並促進區域產業聚落發展。以下逐項解析：
新北市政府針對中繼廠房推出 八折租金優惠，並延長至 2023 年底，提供短期搬遷過渡使用。此措施具有以下特點：
降低短期資金壓力：中小企業在搬遷期間通常需額外支出搬運費用、設備安裝費與臨時人力費用，租金補貼可減少現金流壓力。
短期過渡方案：提供企業臨時生產空間，避免營運中斷。
激勵搬遷意願：降低成本後，業者更有意願接受中繼廠房作為過渡方案。
📝 案例示意：假設某中小型工廠租用坪數為 200 坪，原月租金為 12 萬元，八折優惠後僅需 9.6 萬元，每月可節省 2.4 萬元，對中小企業而言，搬遷成本壓力大幅下降。
為了滿足業者對長期廠房的需求，市府同時提供 鄰近產業用地媒合服務：
長期落腳選項：新店寶高工業區、三峽成福段土地作為長期廠房選項，提供適合產業生產的空間。
分區規劃與產業匹配：根據業者產業類型、設備需求及物流特性，媒合適合的地點，避免業者搬遷後產能受限。
便利交通與物流：媒合地點鄰近主要交通幹道與物流中心，減少運輸時間與成本。
💡 專家分析：產業媒合方案不僅解決短期搬遷問題，也為企業未來擴張與產業整合提供長期布局，提升整體區域產業聚落效益。
搬遷過程涉及設備搬運、產能過渡與員工安置等多項挑戰。市府提供 一站式搬遷輔導服務，包括：
搬遷流程規劃：協助業者制定搬遷時程表，安排設備拆裝、貨運與安裝順序。
設備搬運支援：針對大型機具業者，提供專業搬運協助或貨梯升降設施，確保搬遷安全與效率。
產能過渡管理：協助業者在搬遷期間保持生產連續性，避免營運斷鏈對市場交付造成影響。
員工協助措施：提供員工交通與工作環境調整建議，減少搬遷對人力成本與士氣的負面影響。
📝 案例示意：一家中型塑膠製品廠需搬遷 50 台大型注塑機，透過市府搬遷輔導服務，提前規劃貨梯路線與設備拆裝順序，最終在兩週內完成搬遷，生產不中斷。
市府強調中繼廠房僅為 短期安遷方案，並與長期產業發展策略結合：
產業聚落整合：集中中小企業於新北產業園區內，形成產業聚落效應，促進產業鏈合作與共享資源。
土地利用效率提升：中繼廠房釋出與長期產業規劃結合，提高土地活化率與經濟附加價值。
政策靈活調整：依業者需求及市場變化，調整中繼廠房坪數、樓層分配及租金優惠，確保政策落地效果。
💡 專家觀點：中繼廠房政策有效降低搬遷斷鏈風險，但仍需考量樓層、坪數與距離原廠區域的便利性，才能提升業者接受度並保障生產效率。
整體政策措施的優勢包括：
降低企業搬遷成本與風險
提供臨時生產空間，保障營運不中斷
促進中小企業短期聚落與產業整合
支持長期土地利用規劃與區域產業升級
提供政府、企業雙向溝通機制，可根據需求調整政策
樓層適配性
對大型機具業者而言，搬運設備至高樓層存在安全與成本風險。專家建議，中繼廠房應優先規劃一樓單元，或提供搬運輔助設施，如貨梯、升降平台，確保生產設備能順利搬遷與操作。此外，若高樓層不可避免，應評估設備重量、進出路線寬度與吊掛能力，避免搬遷期間產生延誤或損害。
區位便利性
中繼廠房選址應考量原廠距離及物流便利性。若距離過遠，運輸成本、時間成本將增加，尤其對需要每日配送原料或運送產品的中小企業影響更大。專家建議，市府可考慮在塭仔圳附近的產業園區規劃短期中繼廠房，並提供物流支援，如搬運車輛補貼或合作物流方案，以減輕業者負擔。
租金與成本考量
租金補貼政策應與搬遷成本相平衡。若租金過高或補貼力度不足，企業搬遷意願將降低，可能出現「選擇歇業或延遷」的現象。專家建議，分層補貼方案可依廠房坪數、樓層及租金差額進行調整，對中小企業提供更具誘因的租金優惠。
產業聚落效應
中繼廠房不僅是過渡方案，還可作為中小企業臨時聚落，促進產業整合與合作。例如同樓層或同棟建築的企業可共享物流、倉儲及公共設施，提高空間利用率與協同效益。同時，短期聚落也可成為長期產業規劃的試驗區，驗證不同產業間的互補性與發展潛力。
企業提前規劃搬遷方案
企業應在拆遷通知前，針對設備搬運流程、產能維持計畫及物流安排進行詳細評估。專家建議，對大型機具業者，可先製作設備搬運路線圖，確認樓層通道、貨梯及裝卸空間，避免搬遷期間產生生產中斷。
善用租金補貼與產業媒合資源
企業可結合市府提供的租金優惠與鄰近產業用地媒合方案，減少過渡期間經營壓力。同時，與其他搬遷業者共享物流及倉儲資源，可降低成本並維持生產效率。
積極反映樓層及坪數需求
業者需主動向市府反映對樓層及空間的具體需求，協助政府調整中繼廠房規劃。專家指出，這種「雙向溝通」有助於政策精準化，提高業者搬遷意願及滿意度。
結合長期產業布局策略
中繼廠房僅作為過渡使用，業者應同步規劃長期落腳區，選擇適合未來擴張與產業發展的地點。市府則可依不同產業特性，規劃中繼廠房與長期廠區的互補布局，形成區域產業聚落。
安遷成效
截至 2021 年底，已有 239 家工廠成功搬遷，部分業者仍在尋找合適新廠房。未來，隨著中繼廠房政策及租金補貼落實，預計將提升搬遷完成率至 90%以上，減少產業斷鏈風險。
產業聚落策略
新北產業園區中繼廠房可形成中小企業臨時聚落，便於集中管理與協作。業者可透過共享倉儲、物流及設備設施降低成本，並利用短期聚落探索產業鏈合作模式，為長期產業規劃提供實證數據。
政策優化方向
增加一樓單元供應，滿足大型機具業者需求
提供搬運與物流支援，降低過渡成本
調整坪數與租金優惠方案，針對中小企業精準補貼
建立中繼廠房使用評估機制，每年檢討與優化政策
長期影響
政策落實將促進塭仔圳重劃區土地更新
推動產業集中與升級，形成完整產業聚落
改善區域交通與物流配置，提升經濟效益與投資吸引力
核心結論
中繼廠房政策有效減少搬遷斷鏈風險，但樓層與位置需調整以滿足業者實際需求。短期過渡方案應與長期產業布局同步規劃，確保搬遷過程順利。
企業行動建議
提前規劃搬遷方案，評估物流與設備搬運需求
善用租金補貼與產業媒合資源，減輕短期成本壓力
積極回饋樓層與坪數需求，促進政策精準化
結合長期落腳區策略，確保產業穩定發展
政府策略建議
持續優化中繼廠房規劃，增加一樓單元與物流便利設施
強化租金補貼與搬遷輔導方案，提升業者搬遷意願
建立政策檢討與優化機制，確保塭仔圳重劃區工廠順利搬遷並維持產業活力
🚀 總結：中繼廠房政策是塭仔圳重劃區工廠安遷的核心環節，結合租金補貼、物流支援與長期產業布局，將有效促進區域產業升級、降低搬遷成本，並推動新北市產業發展與土地更新的永續目標。
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