📝 引言
🌏 項目概況與投資規模
🔬 建設規劃與產業定位
🏭 科技研發樓與產業獨棟
🏠 配套高層公寓與商業空間
📊 經濟效益與產值分析
🌿 城市規劃與公共設施整合
💡 發展觀點與策略建議
🧾 結論
碧桂園計劃對東莞原諾基亞工廠舊廠房進行全面改造，總投資規模高達 25 億元，項目旨在將原有工業區轉型為集 科技研發、產業聚集、商業與居住 為一體的現代化智慧產業園區——「南城智造產業新原點」。
東莞市南城街道辦事處表示，該項目是城市更新及舊工業區活化的重要示範案例，將不僅提升土地利用效率，也將成為推動區域 產業升級、引進先進製造服務、培育創新企業及提升城市品質 的核心節點。
隨著東莞整體產業結構從傳統製造向高科技製造、智慧製造及高附加值服務轉型，本項目具有以下多重戰略意義：
產業層面：整合園區內科技研發與製造資源，吸引創新型企業及高端人才，形成產業生態鏈。
城市更新層面：利用原有工業用地及閒置廠房，進行綠化、公共設施及地下空間整合，提升城市宜居性及公共服務品質。
經濟層面：預計園區達到 年產值 13.5 億元，並將帶動上下游產業鏈發展，創造大量就業機會。
社會層面：園區內配套高層公寓與公共空間，提升社區生活品質，促進企業與居民共生共榮。
該項目位於 東莞市南城街道周溪社區宏圖路與環城西路交叉口南側，總面積 82,987 平方米，原工業用地 M1，現有建築面積 63,935.74 平方米，容積率僅 0.77。目前地上建築物已空置多年，亟需改造。
改造後，土地將用於 新型產業用地 M0，用地面積 58,898.17 平方米，建築面積 295,800 平方米，容積率提升至 5.02，極大提高土地利用率。剩餘公共設施用地 24,089.09 平方米 將無償移交給南城街道辦事處，包括：
防護綠地面積：8,987.18 平方米
道路用地面積：15,101.91 平方米
地下空間與 M0 地塊整體捆綁開發
莞和實業投資有限公司預計投入 25 億元 進行改造，其中碧桂園持股 51%，其餘由東莞市世同實業投資有限公司持有。資金將用於：
舊廠房改造與結構加固
新建科技研發樓與產業獨棟
高層公寓及底層商業空間建設
地下商業及配套設施
項目將建設 5 棟獨棟研發樓，並配套 4 棟商業辦公樓。整體園區將以專業化產業載體運營為核心，重點引入：
先進製造企業
高新科技研發單位
智慧製造服務平台
目標是形成 「南城智造產業新原點」，提供高附加值產業聚集效應。
為配合產業發展，園區內將建設：
1 棟配套高層公寓，滿足研發與辦公人員居住需求
底層商業配套，提供餐飲、零售及生活服務
地下商業空間，結合物流及商務功能
這種產業與生活功能融合的模式，有助於形成 高效產業生態圈。
| 項目 | 數據 |
|---|---|
| 土地面積 | 58,898.17 平方米 |
| 建築面積 | 295,800 平方米 |
| 預計年產值 | 13.5 億元 |
| 容積率 | 5.02 |
| 公共設施用地 | 24,089.09 平方米 |
| 綠地面積 | 8,987.18 平方米 |
分析：
容積率提升顯著，提高土地使用效率
年產值 13.5 億元將帶動南城區相關上下游產業發展
公共設施與綠地配套完善，有利於吸引人才與企業入駐
碧桂園對東莞原諾基亞舊廠房的改造，不僅是一個產業項目，更是一個城市更新工程，其公共設施與城市規劃的整合至關重要。以下從多維度分析其規劃價值與社會影響。
公共綠地面積 8,987.18 平方米，設置在園區主要入口與交通樞紐，既美化城市景觀，又提供居民與員工休憩空間。
綠地配置將遵循生態原則，種植本地耐旱植物，結合雨水收集系統，用於園區灌溉及景觀維護，降低運營成本。
綠地與道路設施無償移交給南城街道辦事處，實現城市公共資源共享，提高城市整體宜居性。
地下空間與 M0 地塊整體捆綁開發，面積可達 約 15,000 平方米。
設置多功能商業區，包括商務展廳、物流中心與智能停車系統，實現園區內外交通與物流高效整合。
可作為應急避難場所及地下管線設施集中管理區，提升園區安全與防災能力。
高層公寓與研發樓錯落有致，兼顧工作與生活便利，形成 產業–居住–商業一體化生態圈。
公寓樓配備健身、休閒及社交空間，滿足研發人員及企業高端人才的居住需求，提高園區人才吸引力。
研發樓與辦公樓採用智慧建築技術，包括空調自動化、能源管理系統與光電節能方案，降低運營成本並符合綠色建築標準。
產業策略
引入高附加值製造業與科技研發企業，如智能裝備製造、光電材料及人工智慧應用研發，打造產業生態鏈。
強化產業集聚效應，通過產業聯盟和創新平台，形成上下游供應鏈合作網絡。
運營模式
專業化產業載體運營，結合協同化服務平台，包括研發共享空間、物流與資金服務。
鼓勵企業進駐後進行產學研合作，與高校及科研機構建立技術創新聯盟。
城市價值
通過綠地、道路與地下公共設施整合，提升城市品質與居民幸福感。
將工業用地轉型為智慧製造與生活配套共存的城市節點，增強南城街道的吸引力與競爭力。
投資建議
關注園區上下游供應鏈、智能製造、智慧物流及商業配套運營的長期收益。
探索公私合作模式（PPP），分擔改造成本，降低投資風險。
評估園區內新興產業的政策扶持及補貼機制，提高投資回報率。
碧桂園東莞原諾基亞舊廠房改造項目，憑藉 25 億元投資 與 295,800 平方米建築面積，不僅提升了土地利用率，也為南城區打造了 智造產業新原點。
項目整合產業、住宅、商業及公共空間，形成產業–生活–商業一體化的高效園區，具備以下優勢：
經濟效益：預計年產值 13.5 億元，拉動上下游產業鏈及就業增長。
城市價值：公共綠地、道路與地下多功能空間提升城市整體品質。
產業創新：科技研發與高附加值產業入駐，增強南城區科技創新能力。
投資吸引力：高效運營模式及配套設施吸引企業及人才進駐，形成長期增值效應。
隨著 2022 年開工、2027 年竣工投產，該項目將成為東莞市城市更新與產業升級的重要典範，對智慧製造及城市發展具有示範意義。
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