🌟 引言：東莞諾基亞工廠改造背景
🏭 廠區歷史與社會經濟影響
🏗️ 改造規劃與設施布局
📊 經濟效益與投資分析
🌏 國內外類似案例與借鏡
💡 發展觀點與策略建議
🧾 結論
東莞諾基亞廠區曾是全球手機製造的重鎮，高峰期每年生產超過 1 億台手機，累計生產量達 10 億部，帶動周邊城市產業鏈與就業市場。然而，隨著微軟收購及裁員潮，工廠逐漸停產，大面積廠房閒置，成為城市更新的挑戰。
為解決閒置土地與舊工業區問題，東莞市南城街道辦事處公示《南城周溪社區諾基亞廠房城市更新「1+N」總體實施方案》，決定投入 25 億元，將舊廠房改造為新型產業中心，融合科技研發、辦公、商業、住宅及公共空間，打造「南城智造產業新原點」，提升區域經濟活力與城市品質。
諾基亞東莞廠區曾是東莞最重要的外資企業之一，高峰期員工數萬人，年產量達 1 億多台手機，其中僅功能機產線員工就有上萬人。諾基亞按鍵手機是全球市場領先品牌，東莞廠區的生產能力對全球供應鏈具有重大影響。
表 1：諾基亞東莞廠區歷史數據概覽
| 年份 | 生產手機數量（億部） | 員工人數 | 主要事件 |
|---|---|---|---|
| 2000 | 0.5 | 5000 | 廠區成立 |
| 2005 | 1.2 | 12000 | 高峰期擴產 |
| 2013 | 累計 10 | 15000 | 微軟收購 |
| 2014 | 9.5 | 8000 | 裁員潮開始 |
| 2015 | 停產 | 0 | 廠區閒置 |
2013 年，微軟收購諾基亞手機業務，東莞廠區員工受到裁員影響，原本上萬人的功能機產線在短時間內大幅縮減，留下大片閒置廠房及生活區。
裁員不僅影響個人收入，也對區域經濟造成衝擊，服務業、零售業及周邊小型產業鏈均受牽連，促使城市急需新的產業規劃以吸納勞動力，並提升土地價值。
閒置廠房造成土地浪費與城市景觀衝擊。舊工業區缺乏創新產業承載能力，周邊居民區生活品質下降，交通壅塞及公共設施不足問題凸顯。
因此，改造舊廠房成為新型產業園區，不僅是企業投資決策，更是城市政策與規劃需求。
用地面積：58,898 平方米
容積率：5.02
總建築面積：295,800 平方米
規劃用途：科技研發、產業獨棟、辦公樓
改造後的 M0 用地專注高附加值科技產業，引入研發與生產設施，形成協同產業鏈，提升整體競爭力。
商業辦公樓：4 棟，用於企業總部與協同辦公
研發樓：5 棟，用於科技研發及試驗
園區服務用房：1 棟，支持管理、運營與產業服務
研發樓與辦公樓規劃分區合理，兼顧企業運營效率與技術創新。
高層公寓：兼顧員工住宿及市場住宅需求
底層商業空間：提供生活配套、商業服務
公共設施：無償移交南城街道辦事處，包括道路、綠地及地下空間
綠化面積：8,987 平方米
道路面積：15,101 平方米
地下空間：與 M0 地塊整體捆綁開發，用於物流與商業用途
預計年產值：13.5 億元
上下游企業入駐形成產業聚集效應
創造數千個就業機會
帶動周邊零售、餐飲及服務業增長
投資金額：25 億元
回報周期：6–8 年
風險：市場需求波動、政策調整、施工延誤
深圳南山區原本是典型的製造業密集區，隨著高新技術產業興起，政府啟動城市更新計畫，將舊工業區改造為科技園區。核心策略包括：
土地價值提升：舊工業用地透過改造引入高附加值產業，單位土地價值平均提升 3–5 倍。
創新產業承載能力：園區內規劃創新孵化基地、研發中心及辦公樓，吸引新創企業與研發機構進駐。
青年創業與創意產業導入：提供低租金工作室、共享辦公空間及公共活動場地，促進創業文化與社區活力。
社會與經濟效益：根據深圳市統計，園區改造後 5 年內創造超過 2 萬個就業機會，區域 GDP 增長率超過 12%。
表 1：深圳南山工業區改造前後比較
| 指標 | 改造前 | 改造後 | 增長幅度 |
|---|---|---|---|
| 土地單價（元/㎡） | 3000 | 12000 | +300% |
| 就業人數 | 5000 | 25000 | +400% |
| 年產值（億元） | 50 | 200 | +300% |
| 創業企業數 | 20 | 150 | +650% |
分析觀點：深圳案例顯示，通過舊工業區改造引入科技及創意產業，能顯著提升土地價值與區域經濟活力，並形成可持續發展的產業生態。
日本自 1980 年代起，面臨工業區閒置及人口高齡化問題，提出「社區設計 1.0–3.0」理論：
1.0 – 為社區設計：由政府、建築師主導規劃，建造基礎設施與公共建築。
2.0 – 與社區共同設計公共建築：引入居民與使用者參與設計，提升使用效率與滿意度。
3.0 – 與社區共同設計生活方式：強調文化、教育、公共空間的協同設計，形成長期社區活力。
案例分析：神奈川縣川崎市將舊工廠改造為「川崎創意產業園區」，園區內設置共享辦公空間、藝術工作室及社區活動中心。改造後 10 年內，年吸引創業團隊超過 200 支，創造直接與間接就業人數近 5000 人。
借鏡：日本經驗強調社區參與與多功能空間結合，對東莞諾基亞舊廠房改造可啟示：
公共設施與綠地規劃應納入社區意見
高附加值產業引入同時兼顧居民生活品質
產學合作與創新孵化中心可增加人才集聚效應
歐洲工業城市普遍面臨工廠閒置問題，通過文化創意、科技研發及青年創業模式實現再造：
德國魯爾區：將煤礦與鋼鐵廠區改造為文化創意園區，並引入高科技研發中心，實現產業多元化。
荷蘭鹿特丹：將閒置倉庫改造為青年創業基地與公共活動中心，並與港口物流相結合，提升土地經濟效益。
數據概覽：
| 指標 | 魯爾區 | 鹿特丹 |
|---|---|---|
| 改造面積（萬㎡） | 150 | 85 |
| 入駐企業數 | 120 | 80 |
| 年產值（億元） | 45 | 20 |
| 就業人數 | 8000 | 3000 |
借鏡分析：歐洲案例展示了多功能空間、文化與產業融合的重要性，對東莞諾基亞舊廠房可啟發：
建立產業 + 文化 + 商業綜合園區，提高土地利用率
引入青年創業與創意產業，形成長期區域活力
整合公共設施與交通，提高園區宜居性
產業策略
聚焦高附加值科技、研發及製造業
建立本地化供應鏈，降低產業鏈斷裂風險
鼓勵創新孵化中心與產學合作
城市價值
綠地、道路、地下空間整合，提高園區宜居性
高層公寓與辦公樓分區設計，兼顧居住與產業需求
引入公共設施與文化活動，增強社區參與
運營模式
專業化產業載體，提供園區管理、物流及配套服務
協同化服務聚集，形成創新產業生態
利用智能監控與數據分析，提高運營效率
投資建議
關注上下游供應鏈、智慧製造、綠能技術企業
結合政府政策與補貼，降低投資風險
定期評估市場需求，調整園區產業結構
東莞諾基亞舊廠房改造項目，投入 25 億元，總建面 295,800 平方米，將打造成南城智造產業新原點。項目整合科技研發、產業獨棟、辦公樓、高層公寓及公共設施，提升土地利用率、城市品質與區域經濟活力。
預期效益：
經濟效益：年產值 13.5 億元，創造數千就業機會
城市效益：綠地與公共空間提升生活品質
產業效益：聚集高科技、研發及製造企業，形成協同產業鏈
社會效益：青年創業與人才培育，增強城市創新能力
隨著 2022 年開工、2027 年投產，東莞諾基亞工廠改造項目不僅是城市更新範例，更將成為產業轉型、智慧城市與社區活力的綜合示範，對國內外類似城市改造具有借鑒意義。
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