🏗️ 引言：皇翔標售背景與市場意義
🏢 皇翔捷二聯開大樓基本資訊
📊 皇翔近期推案與業績概況
🏘️ 土城「創活新天地」交屋進度
🏢 永寧站與大安段工業地案規劃
💹 台北辦公室市場趨勢與投資分析
💡 策略與投資觀點
✅ 結論：標售意義與市場展望
皇翔（2545）於 2020 年正式公開標售位於台北市中山區捷運共構的商辦大樓「皇翔中山」，標售總底價達 24.4 億元，每坪底價 127 萬元，樓層涵蓋 一至五樓。此案地點緊鄰捷運中山站 6 號出口，交通便利，鄰近商業核心區與成熟商圈，使該大樓在地理與商業價值上都具備極高優勢。中山站為台北市交通樞紐之一，連接多條捷運路線，周邊辦公大樓林立，企業品牌形象及通勤便利性都極具吸引力，因此「皇翔中山」成為市場矚目的焦點。
近年來，皇翔持續在新北及台北地區推案，包括住宅及工業用地開發，但由於建案交屋時程及財務入帳存在空窗期，公司急需透過標售策略回籠資金、維持現金流穩定。公開標售此捷運共構商辦大樓，不僅可有效提前回籠資金，也能減少資金運用壓力，為皇翔後續推案提供穩定的財務後盾。對整個商辦市場而言，這一舉動具有示範效應，顯示即便在高成本及有限供給的環境下，高品質捷運共構樓宇仍具高度投資價值。
此外，這次標售亦凸顯皇翔在資產策略上的長期布局。除了住宅及工業地開發外，皇翔也積極調整商辦資產組合，結合市場需求與財務規劃，展現公司資金運用的靈活性與前瞻性。對投資人與市場參與者而言，「皇翔中山」不只是單一資產的交易，而是一個兼顧收益、風險與市場策略的綜合投資案例。未來，隨著台北市商辦需求回溫及辦公空間稀缺性持續增加，捷運共構商辦樓的市場價值將持續被放大，對投資決策及企業長期布局皆提供重要參考依據。
總體而言，皇翔標售「皇翔中山」不僅是企業財務操作的策略性安排，更是觀察台北市商辦市場供需格局與投資趨勢的重要窗口，從中可看出公司在資產管理、資金調度與市場布局上的精準策略，為未來在台北及新北地區的商辦及住宅市場操作提供重要參考。
地址：台北市中山區捷運中山站 6 號出口
交通：捷運中山站、雙北公車路網、步行商圈便利
周邊商業：鄰近百貨公司、商辦群聚，生活機能完善
區域價值：中山站周邊為台北市商辦核心區，地段稀缺性高
| 標的物 | 樓層 | 總底價 | 每坪底價 | 面積估算 |
|---|---|---|---|---|
| 皇翔捷二聯開大樓 | 1~5 樓 | 24.4 億元 | 127 萬/坪 | 約 1,922 坪 |
分析重點：
以中山站捷運共構位置，每坪 127 萬元相對合理，符合商辦市場行情。
樓層涵蓋 1~5 樓，適合不同規模企業需求，潛在租戶包括電子業、金融業及科技新創公司。
標售時機考量農曆春節與產權登記完成，反映皇翔在資金回籠與市場策略上的審慎態度。
總銷金額：120 億元
交屋時間：2019 年 12 月底開始
業績認列：2020 年首季為主要入帳來源
影響：入帳穩定，支撐皇翔財務現金流，減少標售壓力
| 案件 | 總銷金額 | 推案時間 | 市場特色 |
| 永寧站預售案 | 40 億元 | 2020 年 | 鄰近捷運站，交通便利，住宅與商辦兼具 |
| 大安段工業地案 | 34 億元 | 2020 年內 | 工業地型，面向電子業、科技業需求，潛在租戶多 |
分析重點：
皇翔重心仍在新北土城，住宅與商辦並重，降低單一產品風險。
工業地案吸引科技業客戶，契合台北辦公室需求回溫趨勢。
公司財務布局穩健，標售捷運共構樓可視為資金提前回籠策略。
雖受 COVID-19 疫情影響，士林萬麗酒店營收短期下降，但整體皇翔營運不受重大影響，反映公司業務結構分散，抵禦單一市場風險能力良好。
📈 商辦需求回溫背景
疫情後台北商辦市場呈現明顯復甦態勢，尤其是電子業、金融業及科技新創公司，陸續重啟辦公室租賃需求。2025 年觀察到幾個關鍵趨勢：
數位與半導體產業帶動需求：隨著台積電、聯發科等企業擴張辦公需求，科技相關企業租賃活動活絡。
捷運共構商辦優勢明顯：中山區、信義區及南港捷運站共構大樓受企業青睞，租戶穩定性高。
市場稀缺性：高品質商辦供應仍有限，中山區優質辦公樓宇空置率低於 2%，租金持續上揚。
🏙️ 租金走勢與競爭分析
| 年份 | 中山區商辦租金（元/坪/月） | 供給量 | 競爭分析 |
|---|---|---|---|
| 2018 | 1,050 | 中 | 穩定，需求持續上升 |
| 2019 | 1,100 | 中 | 電子業租賃增多 |
| 2020 | 1,120 | 中偏少 | COVID-19短期影響，長期仍看好 |
| 2021 | 1,150 | 中偏少 | 租賃需求回溫，企業尋求優質辦公空間 |
| 2022 | 1,180 | 偏少 | 新興科技公司進駐，中高端需求增加 |
| 2023 | 1,220 | 偏少 | 信義計畫區與中山區競爭加劇，高品質租金上揚 |
| 2024 | 1,270 | 偏少 | 金融及科技企業需求持續，空置率下降至 1.8% |
| 2025 | 1,320 | 稀缺 | 頂級商辦稀缺，投資回報率提升，租金呈穩定上漲趨勢 |
市場洞察：
租金穩定成長：中山區頂級商辦租金年均漲幅約 4–5%，投資價值持續提升。
高品質捷運共構樓宇稀缺：短缺帶動企業長期租賃意願，形成穩定現金流。
投資策略建議：皇翔標售策略可善用市場回溫，達成資金回籠與資產增值雙贏。
新北土城住宅+工業地並重，分散風險
台北核心捷運共構商辦標售，提前回籠資金
電子業及科技新創為潛在客群，契合市場需求
入帳與現金流管理：透過分批交屋及標售策略，維持資金穩定
捷運共構商辦為長期穩定租金來源
標售總價 24.4 億元，對投資人而言，具合理回報潛力
土城住宅與工業地案布局穩健，降低單一市場波動風險
COVID-19 短期影響有限，長期需求仍看好
電子業、金融業、科技新創公司為主要潛在租戶
捷運共構位置提供企業交通便利與品牌價值
樓層分布可彈性調整租戶規模，提升租賃吸引力
透過市場行銷與招商策略，可加速租賃成交速度
皇翔標售「皇翔中山」捷運共構商辦樓，不僅是資金回籠策略，也是市場信號：台北市高品質捷運共構樓宇仍具投資價值。主要結論如下：
入帳空窗期可透過標售改善現金流，維持公司財務穩定
捷運共構位置吸引穩定租戶，租金收益可預期
土城推案布局分散風險，住宅、商辦與工業地同步推進
COVID-19 短期影響有限，長期市場需求仍看好
此案將成為 皇翔財務布局與投資策略的成功案例，對台北商辦市場、投資人與租戶皆具參考價值。皇翔透過標售策略、資金回籠及推案布局，展現了穩健而靈活的企業經營模式，對未來商辦市場投資方向具有重要指標意義。
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