🏗️ 引言：幼獅工業區用地開發背景
🏭 土地現況與規劃分析
📊 招標方案調整與投資影響
💡 產業布局與園區定位
⚖️ 法規與開發程序解析
🧩 案例分析與實務操作
📈 政策與市場對比
📝 結論與策略建議
桃園市政府為因應亞洲矽谷計畫與智慧製造產業升級需求，積極規劃楊梅幼獅工業區閒置多年之原榮民化工廠用地，將其轉型為 幼獅國際青年創業村暨馬達矽谷園區。該園區總面積達 11.4 公頃，主要定位為 智慧馬達科技產業專用用地，並結合青年創業資源與高科技研發能量，形成完整的創新創業生態系統。此舉不僅可活化長期閒置的國有資產，還能提供產業升級所需的土地與基礎設施支援，進一步吸引國內外智慧製造及高科技企業進駐。
幼獅園區的地理位置優越，鄰近楊梅幼獅工業區交流道，交通便利，可快速連接桃園市內其他工業區及物流樞紐。該基地原屬一般農業區丁種建築用地，整地後可供企業建廠使用，建蔽率為 70%、容積率 300%，並採 設定地上權方式招商，政府零出資、分期開發模式，使企業可降低初期土地投資成本，專注於研發與生產。
🔍 觀點分析：台灣推動亞洲矽谷計畫多年，旨在打造智慧製造、物聯網及高科技創新產業聚落。然而，實際招商過程中，企業入駐仍面臨多重挑戰，包括土地使用限制、建築規範、初期資金估算、招標流程繁瑣，以及配套基礎設施尚未完全到位等。這些因素在早期招商中造成反應不如預期，顯示單純提供土地並不足以吸引高科技企業，需要結合財務靈活性、政策誘因與創新資源。
此次幼獅園區開發，不僅是土地資源活化，更是台灣 產業升級與創新創業的重要實驗場。透過整合 青年創業村、智慧馬達產業聚落、再生能源應用及園區公共設施，可打造完整的創業生態系統，促進新興產業快速發展。同時，園區亦可作為國內企業與國際高科技公司合作的平台，吸引外資投入，推動產業升級，提升台灣在全球智慧製造與綠色能源產業的競爭力。
在政策層面，幼獅園區的開發符合政府 資產活化、產業升級、青年創業支持及綠色產業推廣等多重政策目標。園區招商模式採 分期權利金與設定地上權，可減輕企業初期資金壓力，提供財務靈活性，並確保國有土地權益。未來，隨著園區建設完成及智慧製造產業聚集，將形成 產業鏈整合效應，吸引更多上下游企業進駐，並帶動周邊地區經濟發展。
綜合以上因素，幼獅國際青年創業村暨馬達矽谷園區可視為 台灣智慧製造產業升級的重要里程碑，對推動產業創新、吸引青年創業及國際投資具有重大意義。未來，企業、政府及研究機構需密切合作，確保園區開發與政策目標同步落實，才能最大化土地、資金與產業資源效益，並提升整體競爭力與創新能量。
土地屬 一般農業區丁種建築用地，經整地後可用於產業建廠
建蔽率 70%，容積率 300%
採 設定地上權方式招商，政府零出資、分期開發
| 項目 | 數值/規定 | 說明 |
|---|---|---|
| 土地面積 | 11.4 公頃 | 原榮民化工廠閒置地 |
| 建蔽率 | 70% | 最大建築占地比例 |
| 容積率 | 300% | 建築總樓地板面積占地比例 |
| 開發模式 | 設定地上權 | 政府零出資，分期招商 |
💡 策略提示：企業在規劃廠房與園區設計時，可依建蔽率與容積率，進行最適化布局，提高投資效益。
鄰近 楊梅幼獅工業區交流道，交通便利
可快速連接桃園市主要工業區及國際物流
適合智慧馬達、電子及高端製造產業布局
| 交通設施 | 距離 | 優勢 |
|---|---|---|
| 高速公路交流道 | 1 km | 物流便利 |
| 公共運輸 | 500 m | 員工通勤便利 |
| 產業園區連結 | 2 km | 整合產業鏈 |
政府零出資：降低財政壓力
分期開發：降低企業初期投資負擔
設定地上權：保障土地國有權益，提供企業長期使用權
🔍 分析：這種模式讓企業可專注於建廠與研發，無需一次性支付高額土地成本，同時降低財務風險。
原先規定 50 年營運權利金，企業需分期支付
調整後：營運期前可選擇一次繳清或分 4 期繳納
企業財務規劃更穩定、投標流程簡化
| 項目 | 原方案 | 調整後方案 | 影響 |
|---|---|---|---|
| 營運權利金繳納 | 50 年分期 | 前期一次或 4 期分繳 | 減少企業財務壓力 |
| 招標流程 | 複雜 | 簡化 | 提高投標意願 |
| 投資回收期 | 長 | 可縮短 | 吸引中小型創新企業 |
招標流程簡化，提高 中小型創新企業參與度
財務規劃可預先估算，降低投資不確定性
政府提供透明化規則，避免招商爭議
2019 年首次招商反應不如預期
原因包括：土地使用限制、權利金分期過長、產業需求匹配度不足
調整後方案可更符合企業資金規劃與投資需求
以 智慧馬達及相關零組件產業為主
提供完整產業鏈整合空間，包括研發、製造、測試
納入 亞洲矽谷計畫策略，吸引青年創業及高科技企業
整合 研發、設計、製造、物流產業鏈，形成完整創新生態
專為 青年創業者提供創新實驗場
結合創業資源、研發補助及產業輔導
建立 創新生態系統，提升創業成功率
土地屬農業區丁種建築用地，必須符合都市計畫法規
開發前需辦理整地、環評及用地變更手續
招商方案須經市府、國有財產署審查
透明化程序可降低企業投資不確定性
零出資模式降低政府財政負擔
設定地上權保障國有土地權益
財務分期模式降低企業初期資金壓力
台灣其他工業區招商案例
智慧製造及綠色能源園區成功入駐案例
投資回收期分析
權利金分期 vs 一次繳清財務比較
土地使用限制風險
招商流程風險
政策調整影響
桃園幼獅 vs 竹科、中科等其他園區招商模式
優勢與劣勢分析
產業用地供給不足情況
對智慧馬達及高科技產業的影響
美國矽谷及德國工業園區成功模式
對台灣園區政策的借鏡
提前規劃產業空間
結合能源管理與智慧製造
關注政策修正與招標動態
簡化招標流程
提供政策透明化與財務支持
結合CSR及青年創業政策
加速台灣智慧馬達產業發展
強化青年創業與創新生態系
提升台灣國際產業競爭力
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