🏁 引言：台南土地開發的黃金十年
🏗️ 南市地政局推動8大新興開發區總覽
📊 八大開發區詳解與數據分析
- 永康六甲頂區段
- 永康崑大路開發案
- 永康二王土地開發案
- 南科F、G區產業鏈擴張
- 北安商業區再造新市心
- 怡中、賢豐開發區
- 喜樹灣裡再造海岸新生活圈
- 新營長勝營區智慧重劃
💡 政策觀點與推動策略
🧭 區域平衡與產業連結分析
⚙️ 公共建設與生活機能提升成果
🏆 工程品質與榮耀獲獎紀錄
📈 台商回流與土地需求激增趨勢
💬 觀點與建議：從土地到生活的永續願景
🏁 結論：打造「幸福宜居」的智慧大台南
台南市正迎來前所未有的都市成長期。
自從台積電南科擴廠、航太與半導體產業鏈聚集以來，南市地政局肩負起土地開發的關鍵任務。為回應台商回流與區域均衡發展的雙重壓力，市府積極推動「8大新興開發區」，以市地重劃與區段徵收雙軌並行，開創土地再利用新篇章。
這些開發案橫跨永康、新營、南科、北區與沿海地帶，總開發面積超過 228.57公頃，可提供 142.841公頃建築用地，為未來十年南台灣經濟成長注入強勁動能。
| 開發區名稱 | 面積 (公頃) | 用地性質 | 推動方式 | 主要發展方向 |
|---|---|---|---|---|
| 永康六甲頂 | 36.2 | 住宅、商業混合 | 區段徵收 | 強化北外環生活圈 |
| 永康崑大路 | 28.7 | 住宅、學區型商圈 | 市地重劃 | 崑大學園周邊發展 |
| 永康二王 | 21.4 | 工商綜合 | 市地重劃 | 提供中小企業設廠用地 |
| 南科F、G區 | 42.6 | 產業專用 | 區段徵收 | 半導體、綠能科技 |
| 北安商業區 | 25.8 | 商業、觀光 | 市地重劃 | 打造新市區門戶 |
| 怡中開發區 | 18.5 | 居住、休閒 | 區段徵收 | 永康生活品質提升 |
| 喜樹灣裡 | 30.4 | 住宅、海岸休閒 | 市地重劃 | 海岸觀光與住宅並進 |
| 新營長勝營區 | 25.0 | 行政、住宅混合 | 區段徵收 | 溪北核心再造 |
永康六甲頂位於交通節點，串聯南科、新市及台1線。
該區以「智慧住宅＋物流園區」為開發主軸，規劃完善的排水與防洪系統，同時保留綠帶與社區中心，預計吸引超過1.2萬人口移入。
鄰近南科生活圈，具居住與就業雙重吸引力
可望引進AI、IoT智慧住宅應用
強化與永康砲校一期道路連通性
該案緊鄰崑山科技大學，規劃住宅區、青年創業基地與學研空間。
透過「公私協力模式（PPP）」引入民間投資，促進大專院校與地方產業鏈接軌。
「崑大生活圈若能結合創新創業園區，有機會成為南台灣的‘竹科青年城’。」
永康二王區為長期工業聚落，地政局採取「就地重整」策略，以市地重劃改善道路、排水與土地利用效率。
同時推動低碳產業轉型，導入太陽能屋頂與再生能源管理。
預估吸引80家中小企業設廠
年產值上看新台幣500億元
提供約3000個就業機會
此區為台南最受矚目的科技用地。
南科F、G區主要延伸台積電、聯電、群創等供應鏈，並導入低碳製程與智慧倉儲設施。
建立「南科第二核心」
導入水資源回收系統
設立創新研發共享中心
北安商業區結合商辦、旅宿與文創設施，是「生活＋商業」的綜合開發案。
未來將串聯海安路、文元新都心及台南車站特區，成為「北台南CBD」。
引入智慧停車、無人管理商場系統
預計吸引百貨與金融機構進駐
打造台南北區商業新地標
位於安平南側，融合住宅、旅遊、綠能與防洪功能。
結合濱海風光與觀光導向，目標成為「海岸智慧社區」。
雨水滯洪池兼具生態景觀
規劃自行車道與觀光步道
結合社區電動車共享站
兩案皆屬中小型住宅區重劃，重點在「生活便利＋低碳設計」。
採用太陽能光電屋頂與社區綠網系統，實踐ESG城市發展理念。
建築採用綠建材
每區設置雨水回收花園
預計每年減碳量達3500噸
長勝營區由老舊軍營轉型為行政與居住混合區。
區內設有「青年創業基地」與「綠建築展示館」，並結合新營火車站周邊商圈。
可容納人口：1.5萬人
公共建設投資額：約38億元
預計2026年全面完工
以「平衡區域」為主軸：縮短溪南、溪北發展差距。
以「永續開發」為核心：導入低碳工程與循環用地理念。
以「產業導向」為策略：確保土地開發與投資需求銜接。
| 區域 | 主軸產業 | 主要效益 | 政策對應 |
|---|---|---|---|
| 溪北（新營） | 行政、住宅 | 區域再平衡 | 長勝營區開發 |
| 永康 | 科技、住宅 | 吸引青年回流 | 六甲頂、二王案 |
| 南科 | 半導體、高科技 | 強化產業聚落 | 南科F、G區 |
| 北區 | 商業、觀光 | 擴大服務產業 | 北安商業區 |
🌉 道路改善：永康砲校一期通車後，減少交通瓶頸30%。
💧 防洪系統：「麻豆工業區10萬噸滯洪池」投入防洪網絡。
🌳 綠帶再造：運河星鑽區沿岸景觀再現府城榮景。
🏫 社福建設：各開發區預留幼兒園、老人日照中心用地。
| 工程項目 | 獎項名稱 | 主辦單位 | 年度 |
|---|---|---|---|
| 永康砲校一期 | 國家卓越建設獎（最佳施工品質） | 內政部營建署 | 2020 |
| 麻豆工業區重劃 | 公共工程金安獎優等 | 勞動部 | 2020 |
| 平實營區 | 工程環境與美化獎優等 | 土木水利學會 | 2021 |
| 長勝營區 | 公共工程優質獎 | 台南市政府 | 2021 |
自2019年中美貿易戰開打以來，全球供應鏈重新洗牌，台商資金加速回流，帶動南台灣工業用地、住宅用地與商業區全面升溫。
台南因擁有南科半導體聚落、港口腹地及高鐵節點優勢，成為回流台商最青睞的落腳點之一。
根據經濟部與地政局聯合推估，未登記工廠合法化與台商擴產所衍生的土地需求，至2026年將使南台灣土地供需缺口擴大至 700公頃以上。
若加計配套住宅、商業與交通用地，整體缺口甚至逼近 1,200公頃，顯示土地開發勢在必行。
| 年度 | 台商回流金額 (新台幣億元) | 新增用地需求 (公頃) | 主要設廠區域 | 土地價格年增率 |
|---|---|---|---|---|
| 2019 | 6,100 | 180 | 南科、永康、新市 | +7.2% |
| 2020 | 7,400 | 240 | 新營、安南 | +9.1% |
| 2021 | 8,850 | 310 | 永康、歸仁、柳營 | +10.5% |
| 2022 | 9,600 | 360 | 南科、北安、佳里 | +11.2% |
| 2023 | 10,100 | 400 | 永康六甲頂、南科F/G區 | +12.6% |
| 2024 | 10,800 | 470 | 永康崑大路、新營長勝營區 | +13.3% |
| 2025(預估) | 12,000 | 520 | 全市多點分布 | +14.5% |
從上表可見，台商資金回流逐年攀升，土地需求不僅集中於南科，也擴散至永康、新營與沿海地帶。
特別是永康地區的地價五年內漲幅超過60%，成為地政局八大開發案中最具投資吸引力的區域之一。
產業聚落再重組
台商返台設廠使原本分散的中小企業重新聚集，帶動供應鏈在地化。南科F、G區與永康二王工業區形成「半導體＋精密零組件」雙核心布局。
住宅需求外溢效應
因廠區集中，周邊生活圈如六甲頂、崑大路、北安商業區住宅需求大增，促使開發商積極推案。
土地價格結構重塑
隨著台商投資與外資進駐，工業地與住宅地價格出現明顯分化。高附加價值產業帶動土地增值，進而提升地方稅收與公共建設財源。
南市地政局預見土地缺口問題，提早啟動8大開發案，以「市地重劃＋區段徵收」雙軌策略平衡發展：
永康、新營作為居住與產業兼容中心；
南科延伸至F、G區以滿足高科技需求；
北安、喜樹則布局商業與觀光經濟。
此舉不僅消化土地供需缺口，更為台商回流創造合法、完善的投資環境。
面對台商回流與土地開發雙重挑戰，地政政策必須兼顧速度、品質與永續。
以下為綜合專家與產業界建議的五大策略方向：
利用 GIS（地理資訊系統）＋AI地價分析技術，整合地籍、開發進度與建築核准資訊，實現「一地一圖、一案一控」的精準管理。
可即時掌握開發進度、估算市場價格波動，提升投資透明度與行政效率。
每一開發案需具備「環境共榮指標」，包含碳排放、水資源利用率、社區綠覆率等。
地政局可建立「ESG土地認證」制度，鼓勵業者導入綠建築、再生能源與社區共融設計。
以南科為核心，推動「就業—住宅—交通」三環一體化發展。
建立南科生活圈專屬青年住宅、企業孵化中心與技術研發交流平台，形成「產業共創聚落」。
打造「南科－永康－新營」智慧交通主軸：
新增快速公車專線（BRT）與捷運延伸線；
優化物流與貨運走廊，縮短通勤時間30%；
整合交通大數據，提供智慧停車與電動車充電網絡。
為長期推動土地政策永續化，建議設立「地政學院」，結合大專院校、建築公會與產業界，培養具備地籍管理、都市規劃、永續工程等專業人才，建立本土智庫支持政策延續。
南市地政局的八大開發計畫，不僅是土地工程，更是一場城市革新運動。
從都市結構到生活型態，台南正從「文化古都」升級為「智慧宜居之城」。
透過完善的開發布局、低碳工程與永續理念，城市的經濟、就業與環境三者得以共榮發展。
未來十年（2025–2035），台南的土地開發將不再只是供應工業用地，而是建構一個以人為本、以科技為骨幹、以綠能為靈魂的城市生態系。
💬 正如地政局長所言：
「土地開發不是單純的填土與劃線，而是一場關於城市價值的再定義。」
隨著永康、新營、南科三大區域串聯完成，南台灣將形成全新的經濟軸帶，
帶動人口回流、青年就業與產業升級。
這是一場跨越世代的城市進化，
更是屬於每一位市民、工程人員與城市規劃者的共同榮耀。
幸福宜居新台南，正一步步成形。
撥打電話
加入好友