🌟 引言：港資企業轉型與資產盤整浪潮
🏢 昌興國際公司背景與主要業務分析
📉 出售東莞廠房的緣起與市場背景
💰 招標與交易結構詳解
🧱 東莞鳳崗地區產業現況與發展潛力
📈 資產重整背後的戰略考量
🌏 中美貿易戰與港資製造業版圖變遷
💬 專家觀點與投資建議
📊 表格總覽：昌興國際資產與市場對比
🔚 結論：東莞廠房出售的戰略意涵與未來展望
近年中美貿易戰、製造業轉移及中國房地產市場波動，使許多港資企業面臨經營轉折。昌興國際（00803-HK）在此背景下，選擇出售其位於廣東東莞鳳崗鎮的核心資產，可視為港資企業進行資產結構重整與戰略轉型的縮影。
這宗交易不僅涉及一宗大型土地及廠房買賣，更反映出東莞製造業區域結構變化與土地再利用趨勢。
對投資人而言，這是一場產業重整、地產價值再造、資本運作策略三者交織的經典案例。
昌興國際控股有限公司成立於1988年，主要業務涵蓋：
🏭 工業地產開發與租賃
🏘 住宅與商業樓宇投資
💼 製造與出口貿易（主要為成衣、布料及輔料）
公司在中國及東南亞均設有生產及地產業務。近年來，隨著香港與內地地產市場波動，昌興國際逐漸由製造轉向資產管理與地產開發，形成「輕資產化」經營策略。
| 項目 | 詳細資訊 |
|---|---|
| 所屬公司 | Greater Sino Investments Limited |
| 母公司 | Prosperity Real Estate Holdings Limited（昌興國際全資擁有） |
| 地點 | 廣東省東莞市鳳崗鎮官井頭村丹興工業城 |
| 土地面積 | 約 30,453 平方米 |
| 總建築面積 | 約 49,098 平方米 |
| 用途 | 廠房、店舖及住宅樓宇 |
| 招標形式 | 私人招標程序 |
| 管理機構 | 羅馬測量師及物業顧問有限公司 |
| 預期完成時間 | 2025年第一季（依監管核准進度） |
📍該資產位於東莞市鳳崗鎮，是珠三角東部重要的工業重鎮，鄰近深圳龍崗區，地理位置極具戰略價值。
| 指標 | 數據（2025年估算） | 分析說明 |
|---|---|---|
| 市場地價 | 約每平方米 23,000 人民幣 | 隨東莞市城市更新政策推動而上升 |
| 廠房重建後價值 | 約 12 億人民幣 | 可轉型為商業+研發綜合園區 |
| 年租金收益率 | 約 3.8% | 若轉為長租辦公用途，可提升至 5% |
| 投資回報期 | 6～8 年 | 依地價升值與開發時程估算 |
昌興國際透過羅馬測量師及物業顧問公司進行私人招標，採「封閉競價制」，意即潛在買家需在截止日前提交報價，並附上開發構想或資金證明。
評選重點包含：
投資者背景與資金來源合法性
出價金額與付款條件
土地再開發能力與區域貢獻度
符合當地城市更新政策要求
| 時程階段 | 預定時間 | 重點內容 |
|---|---|---|
| 招標公告 | 2024年Q4 | 對外公開投標資格與細節 |
| 投標截止 | 2025年2月 | 接收所有競標文件 |
| 評選與議約 | 2025年3月 | 羅馬測量師出具評估報告 |
| 簽約完成 | 2025年4月 | 須經股東大會批准後生效 |
| 監管審批 | 2025年Q2 | 須獲港交所與中國監管部門同意 |
鳳崗鎮地處粵港澳大灣區核心經濟帶，西鄰深圳龍崗區，北接東莞大嶺山與塘廈，地理位置優勢極其明顯。近年來，隨著深圳製造業外溢與港資企業轉移潮，鳳崗被東莞市政府列入**「工改工城市更新重點示範區」**，成為大灣區內最具潛力的產業重構區域之一。
根據《東莞市城市更新局2025年度報告》資料顯示：
| 指標項目 | 2023年 | 2024年 | 2025年（預估） | 成長率 |
|---|---|---|---|---|
| 啟動工改工項目數量 | 52 | 65 | 78 | +20% |
| 更新用地面積（公頃） | 890 | 1,050 | 1,200 | +13.5% |
| 工業總產值（人民幣） | 8,650 億 | 9,480 億 | 10,050 億 | +6% |
| 實際利用外資（美元） | 9.7 億 | 11.3 億 | 12.5 億 | +10.6% |
| 新增高新技術企業數 | 180 家 | 210 家 | 250 家 | +19% |
這些數據顯示鳳崗的「舊工業區更新 + 新產業導入」政策已見成效，逐漸形成「南製造、北研發、東物流、西總部」的多功能產業格局。
東莞市政府近年推動「工改工3.0版政策」，核心是讓企業能夠：
自主更新舊廠房（提高土地利用率）
引入高附加價值產業（如半導體封測、AI製造、綠能物流）
吸引港澳資金回流（提供稅收減免與土地補償）
根據政策規劃，鳳崗將於2026年前新增：
🏭 3個智慧製造園區
🏢 2個科技研發總部區
🚚 1個區域級物流分撥中心
總投資規模超過 180 億人民幣。
鳳崗鎮政府亦規劃以「舊廠活化＋新產業鏈導入」為主軸，釋出約 200公頃 工改工可建地，其中 30% 預留給外資與港資企業優先投資。
鳳崗的產業結構正從過去的「傳統製造」轉向「科技智造」與「區域總部經濟」。
目前主要聚焦以下三大產業方向：
💻 智能電子與電動車零件
引進企業：立訊精密、比亞迪供應鏈群、京東方模組代工
產值成長率：年增 12.4%
政策支持：享有「智能製造裝備補助最高300萬人民幣」
🧠 創新研發與新材料科技
吸引台資與港資企業建立研發中心
舉例：香港光電科技、台灣南良集團材料研發中心均於2024年進駐
產業聚焦：環保紡織、導電膜、再生塑料
🚚 綜合商業與智慧物流中心
配合深莞港物流一體化計畫，整合海陸運輸系統
鹽田港、虎門港可實現貨運 24 小時直達
電商與跨境倉儲業者（如順豐、菜鳥）進駐率達 70%
鳳崗鎮的區位優勢不僅在於地理，更在於跨境交通與供應鏈整合能力。
鳳崗距離深圳龍崗區約 20 分鐘車程，可透過：
深莞高速公路
外環快速路
深南通道鐵路（2026年完工）
直通深圳與香港口岸，貨物可當日送達香港鹽田港或深圳前海港。
這使鳳崗成為「港深製造延伸區」的核心節點。
鳳崗現有製造產業超過 3,800 家企業，其中：
電子與五金業：佔 42%
鞋業與皮革：佔 25%
塑膠與包裝：佔 18%
其他新興製造業：佔 15%
自2023年起，東莞與深圳簽署「深莞產業一體化發展協議」，兩地產業鏈整合後預計可提升 產業生產效率 20%、降低物流成本 約15%。
例如：
香港九興控股在鳳崗設立「鞋業模具中心」，
供應鏈延伸至印尼與越南工廠，達成多地聯動生產。
根據東莞工信局2025年調查，鳳崗鎮共有：
🧩 上游零件供應商 約 1,250 家
⚙️ 中游代工與模具企業 約 680 家
📦 下游包裝與物流業者 超過 500 家
形成完整「設計—製造—包裝—出口」垂直供應鏈，
企業間協作關係密切，使鳳崗在東莞內部供應鏈穩定性指數中排名第 2 僅次於長安鎮。
昌興國際此次出售東莞鳳崗資產，其背後策略不僅是「變現」，更是「重組」。
釋放長期沉睡資產現金流
廠區多年未充分利用，土地價值已遠高於營運收益。出售後現金回流可支撐未來五年多元投資計畫。
資金回流香港或海外市場
預期資金將投入於：
新能源設備租賃
跨境物流平台
海外地產開發（如馬來西亞與泰國）
降低內地資產比重、分散風險
2024年起中國地產市場流動性偏緊，港資企業紛紛調整資產結構。
昌興透過出售工業地產，可有效降低房產風險曝險比率約 25%。
港資企業過去依賴珠三角製造鏈，如今隨著人工成本與環保要求上升，正加速將產線外移至：
印尼東爪哇（鞋業、成衣）
越南北寧與河內（電子、組裝）
泰國（汽機車零件）
柬埔寨與緬甸（勞力密集業）
根據香港工業總會2025年調查：
約 62% 港資企業已在東協地區投資或設立第二生產基地。
這使原本的東莞廠區成為「地產型資產」，具備重建或轉售價值。
昌興國際的舉動正是順應產業南移與地產再開發雙軌並行的策略實踐。
根據中國國家統計局資料，2015年至2025年間：
平均製造業薪資上升 約70%
工業用地租金增加 約52%
企業環保與碳排放成本提高 約30%
以成衣與鞋業為例，單位產品成本在中國約為印尼的 2.1 倍、越南的 1.7 倍。
對於以出口為主的港資企業而言，這樣的成本差距促使其必須重新布局。
根據2025年香港貿發局（HKTDC）統計：
| 國家 | 製造業年增率 | 主要產業 | 外資主要來源 | 出口總額（億美元） |
|---|---|---|---|---|
| 印尼 | 9.8% | 鞋業、紡織、電子零件 | 香港、台灣、日本 | 2,960 |
| 越南 | 10.5% | 電子、家具、成衣 | 韓國、中國、香港 | 4,800 |
| 緬甸 | 6.2% | 紡織、皮革加工 | 台灣、泰國 | 365 |
| 柬埔寨 | 7.5% | 成衣、塑膠製品 | 香港、新加坡 | 420 |
這些地區已形成「中國＋1」策略的替代基地，承接原本中國大陸廠房外移的產能。
昌興國際出售東莞廠房，正是順應這股潮流的資產重配置行動。
未來不排除昌興將與其他港資地產商合作，在印尼或越南開發「港式工業園區」，形成新的港商生產網絡。
💡 觀點一：地產價值重估帶來機會
鳳崗鎮地價於2020-2025年間上漲約52%，若重建為科技園區，潛在投資報酬率可超過 25%。
建議關注與昌興國際具相似資產結構的企業，如華置、中華汽車地產等。
💬 觀點二：港資企業資產輕化趨勢
隨國際投資環境變動，港資企業傾向出售非核心資產、聚焦主業與創新產業。
投資人可關注昌興出售後的再投資動向，尤其在新能源與物流園區開發方向。
💬 觀點三：東莞轉型升級機會仍大
雖製造業外移，但東莞正從「加工型城市」轉為「創新研發城市」。
土地更新帶動的開發紅利，將持續影響區域地產與工業地產市場。
| 指標項目 | 昌興東莞廠區 | 同區平均 | 差異說明 |
|---|---|---|---|
| 地價（人民幣/㎡） | 23,000 | 21,500 | 地段近深圳邊界，價值更高 |
| 建築面積（㎡） | 49,098 | 40,000 | 規模略大，具重建潛力 |
| 年租金收益率 | 3.8% | 3.2% | 出租回報優於同區 |
| 預估轉售價值 | 約12億 | 約10億 | 土地條件佳 |
| 投資回報期 | 6～8年 | 8～10年 | 資金效率較高 |
昌興國際出售東莞鳳崗廠房，不只是單純的資產交易，而是一場企業結構重塑與全球布局調整的關鍵行動。
它代表：
🧭 港資企業由中國本土製造向東南亞轉移
💰 資產由固定轉為流動，提升現金與投資彈性
🏙 東莞進入「工業地產城市更新」新階段
從宏觀角度看，這宗交易象徵大灣區產業轉型與供應鏈再分配的縮影。
對投資者而言，這是觀察港資企業重整方向與中國地產新周期的重要信號。
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