🟢 引言：商辦、廠辦市場熱潮來襲
💼 商辦市場概況與需求分析
🏭 廠辦市場概況與投資潛力
🏗 四大建商市場觀點解析
🏢 華固建設：企業汰舊換新需求
🏢 長虹建設：台商回流與地段優勢
🏢 興富發建設：舊商辦汰換帶來商機
🏢 其他建商觀點整理
💡 專家分析與投資策略建議
🏁 結論：商辦、廠辦五年景氣展望
近五年來，台灣商辦與廠辦市場呈現 量能供不應求 的局面。隨著企業汰舊換新需求增加，加上台商回流效應，市場租金持續上漲，廠辦用地需求增加，形成穩健成長的多頭格局。企業對優質辦公空間與科技化、智慧化廠辦的需求愈發明顯，帶動市場進入新一輪投資高峰。
🔹 市場現況與挑戰
供需失衡：過去土地多轉作飯店、住宅，導致辦公、廠辦用地供給不足。
租金上漲：頂級商辦如南山廣場與國泰置地租金持續走高，已超越台北101租金水平。
企業需求強勁：汰舊換新與台商回流帶動總部、研發單位進駐，使市場吸納率提升。
都市與區域效應：地段優勢與交通便利性成為企業選擇辦公或廠辦的首要因素。
截至2025年第三季，台北市商辦市場呈現穩定成長態勢。根據報告，台北市A級辦公室平均租金已上漲至每坪NT$2,830，較前季增長0.7% 。信義區仍為租金最高的區域，達每坪NT$3,480，顯示出地段對租金的顯著影響。
此外，根據報告，2025年第二季，台北市A級辦公室的空置率降至8%，B級辦公室空置率為2.8%，創下25年來的新低。這表明市場需求強勁，企業對高品質辦公空間的需求持續增長。
| 指標 | 2023年 | 2024年 | 2025年預估 | 增減趨勢 |
|---|---|---|---|---|
| 商辦總樓地板面積（萬坪） | 350 | 360 | 370 | +2.8% |
| 可租賃面積（萬坪） | 50 | 45 | 42 | -6.7% |
| 平均租金（元/坪/月） | 3,800 | 4,200 | 4,500 | +7.1% |
| 空置率（A級） | 10% | 8% | 6% | 持續下降 |
| 空置率（B級） | 5% | 3% | 2.5% | 持續下降 |
數據顯示，雖然商辦總樓地板面積持續增加，但可租賃面積有所減少，主要因為高品質辦公空間供應有限，需求持續增長，推升租金上漲。
| 年份 | 平均租金（元/坪/月） | 年增率 |
|---|---|---|
| 2019 | 3,200 | - |
| 2020 | 3,300 | +3.1% |
| 2021 | 3,500 | +6.1% |
| 2022 | 3,700 | +5.7% |
| 2023 | 3,800 | +2.7% |
| 2024 | 4,200 | +10.5% |
| 2025 | 4,500 | +7.1% |
從2019年至2025年，台北市商辦租金整體呈現穩定上漲趨勢，特別是在2024年和2025年，租金增幅顯著，反映出市場需求強勁。
中南部地區的廠房用地因台商回流效應與產業升級需求，成為市場搶手資產。例如，長虹建設於南港重陽路取得2,700坪土地，該地點具備三鐵共構的交通優勢，吸引企業進駐。此外，高雄加工區亦成為新創企業進駐的熱點，土地成本相對低廉，吸引建商布局。
| 區域 | 平均租金（元/坪/月） | 投資回報率 | 成長潛力 |
|---|---|---|---|
| 台北周邊 | 1,200 | 4.5% | 中 |
| 台中精密園區 | 800 | 5.2% | 高 |
| 高雄加工區 | 600 | 5.5% | 高 |
儘管中南部廠辦租金低於台北，但投資回報率較高，且土地成本低，吸引建商布局。
台商回流帶動製造、研發及總部需求，特別是在中南部地區，廠辦市場價格合理，吸引企業快速布局。建商透過優質地段與租賃模式，降低企業初期投資壓力，加速市場吸納。
華固董事長指出，企業汰舊換新需求是推升商辦、廠辦市場的重要因素。中小企業進駐新商辦可享受現代化設施與節能系統，租金上漲也顯示需求穩健。
長虹董事長表示，美中貿易戰促使台商回流，加上取得南港、三鐵共構地段土地，市場需求強勁。尤其中南部廠房用地價格合理，吸引企業快速布局。
興富發董事長指出，舊辦公大樓存在車位不足、空調老舊等問題，汰舊換新需求龐大，將為商辦市場帶來新一波投資與租賃機會。
其他建商認為，商辦與廠辦市場短期供給不足，租金持續上漲，企業對高品質辦公空間需求明顯，五年內仍有較高景氣可期。
三鐵共構與交通樞紐優勢
以南港重陽路、台中精密二期園區與高雄加工區為例，這些地區不僅交通便利，且靠近主要高速公路、捷運與鐵路系統，可縮短企業物流與通勤時間。專家建議，投資廠辦時應 優先選擇交通便捷、地段優越的土地，以確保租金穩定增值及長期投資回報。
都市區域與產業聚落效應
在台北、新北市核心商業區，土地稀缺、供給有限，租金維持高位。中南部如台中精密園區及高雄加工區，雖租金相對低，但受惠於產業聚落與台商回流效應，投資回報率仍具吸引力。建議建商與投資者結合 地段優勢與產業需求，形成高效聚落，增強資產價值。
租賃或租售混合策略
專家指出，採取租賃或租售混合模式，可降低中小企業及新創企業初期投資負擔，吸引更多企業進駐。
短期租賃：適合新創企業或短期專案，降低資金壓力。
長期租賃 + 租購選項：讓企業先進駐運營，再視營收決定是否購置。
共享設施與智慧化管理
透過共用會議室、實驗室、物流倉儲與智慧管理系統，降低企業營運成本，提高資源使用效率。這不僅增加廠辦吸引力，也提升建商租金穩定性。
舊商辦改建策略
台灣多數商辦存在空調老舊、車位不足、外觀過時等問題，專家建議建商可透過改建或重建方式，將舊有建築 升級為智慧綠建築，增加租金收益與競爭力。
智慧化設施提升價值
引入 IoT 系統、智慧安防、能源管理與綠能設備，可降低營運成本、提升環境友善性，符合企業 ESG 需求，並吸引國際或高端企業租戶。
案例分析
新北市標廠採銀級綠建築設計，樓地板 23,709 坪，年產值可達 17.13 億，創造 16,000 個就業人口。
台中精密二期標廠總樓地板 7,565 坪，投資額約 597 億元，年產值 1,074 億，提供企業完整汰舊換新解決方案。
市場潛力分析
台商回流與土地成本考量，使中南部如台中、彰化、高雄等地廠辦市場具高投資潛力。專家建議建商可：
分析區域產業特性，如精密機械、工具機、生技醫療。
選擇有完整交通、物流與公共設施配套的地區。
結合政府補助與土地政策，降低投資風險。
租金與回報率比較
| 區域 | 平均租金（元/坪/月） | 投資回報率 | 備註 |
|---|---|---|---|
| 台北市核心區 | 4,500 | 4.5% | 租金高、回報穩定 |
| 台中精密園區 | 800 | 5.2% | 中南部高增值潛力 |
| 高雄加工區 | 600 | 5.5% | 新創企業進駐優先 |
觀察顯示，中南部廠辦雖租金低，但投資回報率高且土地成本低，長期持有價值不容忽視。
綜合四大建商觀點與市場數據分析，台灣商辦、廠辦市場 短期供需失衡、租金上漲，未來五年仍將維持景氣向上態勢。專家認為：
汰舊換新需求持續支撐市場
舊辦公大樓及廠房改建需求龐大，將成為租賃與投資主要動力。
台商回流與產業升級帶來長期效益
台商回流推升中南部廠辦需求，提升租金與土地增值潛力。
智慧化建築與租賃策略是關鍵
智慧綠建築可降低企業成本，提高租金收益。
租賃模式、租售混合策略吸引中小企業及新創企業，加速產業聚落形成。
地段優勢與交通便利性影響投資回報
三鐵共構或交通樞紐周邊土地，增值速度快，投資回報穩定。
投資建議：建商應把握 租賃模式、地段優勢、智慧化改建、產業聚落布局 等策略，搶占五年內商辦、廠辦市場先機，並透過整合公共設施與綠建築設計，提高資產附加價值與長期競爭力。
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