房貸種類有哪些？詳盡解說教你搞懂該選哪一種！

• 廠房工業地知識分享 2022/06/24
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房貸種類有哪些？詳盡解說教你搞懂該選哪一種！

「房貸」是生活中常聽到的詞，買房時一定會想到申請貸款，然而您對於房貸的了解有多少呢？您知道房貸種類、還款方式有哪些嗎？想了解房貸種類、申辦條件與流程、還款方式，以及怎麼還款最划算，看這篇文章就對了！

內容目錄

1. 房貸分成哪些種類？

   1. 固定型房貸

   2. 指數型房貸

   3. 階梯型房貸

   4. 抵利型房貸

   5. 理財型房貸

   6. 壽險型房貸

   7. 綜合型房貸

   8. 利率遞減型房貸（較少見）

   9. 理債型房貸

   10. 保證保險型房貸（保障型房貸）

   11. 自辦政府優惠房貸

2. 房貸還款方式有哪些？

   1. 本息平均攤還（定額攤還本息）

   2. 本金平均攤還（定額攤還本金）

   3. 本金到期一次清償法

   4. 有寬限期攤還法

   5. 循環動用型（透支型或擔保透支型）

3. 房貸怎麼還比較划算？

4. 房貸提前還款流程？

5. 申辦房貸需要什麼條件？

6. 房貸申請流程？

7. 結語

房貸分成哪些種類？

固定型房貸

固定型房貸指採用固定式利率的計算方式，不受利率上漲的影響，讓貸款人清楚知道每月要繳多少本利（本金＋利息），有效地規劃財務。可申請前2或3年寬限期，適合收入穩定且不打算提前還款的購屋者，以及擔心通膨或利率上揚者。

然而因為房貸多超過20年，銀行不會提供這麼長期的固定利率型房貸。這類房貸的利率計算方式為「固定利率＋機動利率」，雖然固定利率不變，但機動利率會調整，因此固定期結束後，房貸利率還是會波動。不過此種利率在升息時依然會比央行低，能減少升息的衝擊。

指數型房貸

指數型房貸的利率計算方式是定存利率+加碼利率，定存利率通常是郵局或某些銀行定存利率的平均值，因其隨市場利率變動而調整，利率公平且透明，消費者可獲得合理且貼近市場的房貸利率，適合對利率走勢敏感者。

階梯型房貸

階梯型房貸也是以定存利率＋機動利率計息，再以階梯型式分為３個階段：

• 第１階段：寬限期（最長３年），每月僅付利息。
• 第2階段：開始依約定攤還本息，且須償還一定比例的本金。
• 第3階段：依照本息平均方式攤還剩餘年數。

階梯型利率中的加碼利率會從低到高調整，一般來說，前期的利率會較指數型低，後期則較高，此種房貸適合前期還款能力低的貸款人。

抵利型房貸

抵利型房貸指讓貸款人以存款折抵房貸本金。銀行會額外給貸款人一個活儲帳戶，只要貸款人將錢存入該帳戶，銀行就會視同已經還款並開始計算利息，貸款餘額與利息會直接從帳戶裡扣除。貸款人可隨時還款，且若臨時有資金需求，還能動用該帳戶的存款，不過其利率也相對較高，適合有一定存款、想快速減少房貸利息及想同時留有隨時可調度的資金者。

理財型房貸

理財型房貸是一種能讓房貸價值靈活運用的貸款方式，銀行會依照抵押的房產市值評估可循環動用的額度，也就是說已經還掉的本金可隨時再借出、歸還，其利息以動用金額與時間計算（按日計息），若無動用或當日借還，則不須支付利息。利率比一般房貸高，但低於信貸與車貸，可隨借隨還，適合需要靈活調度資金、有短期資金需求者。

壽險型房貸

壽險型房貸是一種與保險結合的貸款方式，其優點是如若貸款人在還款期限內意外身故，銀行可獲得相當於房貸餘額的保險理賠金，避免貸款人家屬無力清償導致房產被收回。此類貸款適合重視生命財產者、屬於高風險職業者。

綜合型房貸

綜合型房貸為結合一般房貸與理財型房貸的產品，貸款人能將部分（大多為2成）房貸以一般房貸方式計息，其他部分則用理財型房貸的利率計算方式，成為可循環利用的資金。適合自備款多、想省利息、想彈性運用資金者。

利率遞減型房貸（較少見）

房貸利率依指數型房貸計息，但會依據貸款人繳息情形提供利率回饋。若貸款人每月按時繳息，就可享有利率減碼優惠，適合對利率敏感度較高者。

理債型房貸

也就是用房貸整合現金卡、信用卡、車貸和信貸等利率高、年限短的貸款產品，以拉長還款年限、降低利息支出、減少月付金的房貸「整合負債」方式。

保證保險型房貸（保障型房貸）

指貸款人因自備款或信用條件不足，導致申貸金額不敷需求時，可利用「額外投資」的方式增加貸款金額。貸款人可透過保險取得額外資金，銀行也能透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司，各取所需。

自辦政府優惠房貸

銀行「自辦政府優惠房貸」與政府優惠房貸，皆以郵局2年期定儲機動利率為基準，不同之處在於政府優惠房貸加碼百分之0.875，而銀行推出的自辦優惠加碼幅度目前多介於百分之0.775～0.975之間。

※貼心提醒：房貸最常見的貸款年限為20年，但依各銀行規定不同，還可以延長至30、40年。

房貸還款方式有哪些？

本息平均攤還（定額攤還本息）

將貸款期間內全部的本金與利息加總，平均分攤於每一期償還，每月繳款金額固定，但若利率調整，月付金需依剩餘貸款期間重新計算。還本速度較慢，剛開始的月繳金額中，利息較多，本金較少。

本金平均攤還（定額攤還本金）

將貸款本金平均分攤到每一期償還，利息則是依貸款餘額逐期計算，若利率調整，差別只在每月須繳交的利息，本金是固定的。還本速度較快，但是剛開始還款壓力較大，適合負債比較低的族群。

本金到期一次清償法

每月只須繳交房貸利息，本金則是在到期時一次清償。因為本金在貸款期間都不用償付，所以每月利息負擔較重，合計繳交利息較多，通常適用於貸款期間較短的商業性融資（公司貸款），一般客戶則無法申請。

有寬限期攤還法

在貸款初期一段時間內（通常為1～3年），貸款人每月只須繳交貸款利息，這段期間稱為「貸款本金償還寬限期」。寬限期滿後就用本息攤還的方式償付，目前一般購屋貸款寬限期最長為5年。

循環動用型（透支型或擔保透支型）

銀行是撥「額度」而非現金，貸款人在額度內可循還動用，利息依動用金額與天數計算，再將每日的利息加總來「按月繳息」。繳款負擔較輕，但利率較高，適合自營商或股票族使用。

房貸怎麼還比較划算？

• 依總繳金額評估
  房貸還款主要是用本金攤還法和本息攤還法，大多數人會利用本息攤還法，因為月繳金額相同，方便掌握資金運用情況。但本金攤還法因為是以貸款餘額逐月計算利息，總繳利息相對較少，因此若貸款人追求較低的房貸總額，可選擇本金攤還的方式！
• 依房屋需求評估
  若預期現階段購買的房屋不會永久居住，那麼可以選擇較短的貸款年限，也就是20年。20年期的房貸方案通常會提供前期低利率優惠，且房貸總繳金額也較低。
• 依資金規劃評估
  若希望每月支出不要受房貸影響太大、買房目的非自住或本身有其他理財規劃，可以拉長房貸年限來降低月付金，讓手上有更多可靈活運用的資金。

房貸提前還款流程？

有些人在申辦房貸後，希望能盡速還款，所以會產生一個疑問：「房貸可以提前還款嗎？」房貸一般分成兩種方案：利率較高，可隨時提前償還本金；利率較低，綁約期限內不可償還本金。若貸款方案有綁約，提前清償會有違約金的問題，申貸時要注意銀行對於違約金的規範。若想提前還款，則流程如下：

1. 銀行清算：告知銀行要提早清償房貸，銀行會計算所需支付的金額，如果有違約金則必須納入總額。
2. 貸款繳清：將房貸金額存入扣款帳戶後，與銀行聯絡並申請開立抵押權塗銷同意書。注意要當日清償，否則會有多餘的利息問題。
3. 清償資料：通常2～3個工作天後，銀行會通知貸款人取回抵押權塗銷同意書、他項權利證明謄本、抵押權範圍設定書及住宅火險保單正本。
4. 確認文件：取回文件時將本票撕毀，並請銀行影印一份抵押權塗銷同意書讓自己留存，因地政事務所與產險公司將收走上述文件。
5. 辦理塗銷：攜帶身分證、印章、存摺、抵押權塗銷同意書等文件至地政事務所辦理抵押權塗銷登記。
6. 確認送件：完成送件審查後，要申請地籍謄本及建物謄本，確認他項權利是否已經塗銷，並至產險公司辦理住宅火險退保或變更受益人。

申辦房貸需要什麼條件？

• 有穩定的工作，能提出收入證明
• 年齡介於20~65歲
• 「貸款年限+屋齡」小於50

房貸申請流程？

1. 申請：提出申請並檢附相關文件。
2. 估價：銀行根據房屋狀況進行估價。
3. 審核：銀行對貸款人條件進行審核。
4. 對保：確定核貸後，雙方簽訂契約。
5. 設定：到地政事務所辦理抵押權設定，且須投保火險和地震險。
6. 撥款：確定手續完成後，等待撥款。

結語

辦理貸款是一件大事，該怎麼選擇最適合自己的貸款方案，是每個貸款人都會提出的疑問，尤其房貸種類這麼多，在申辦之前一定要評估自己的狀況，了解不同方案、還款方式之間的差異，以免超出自己的負擔能力，造成更大的困境。