🔹 引言
🏗️ 桃園華亞科技園區廠房概況
💰 標售結果分析
🏬 物流倉儲不動產投資趨勢
📊 倉儲物流不動產歷年交易案例分析
📈 租金收益與投資回報分析
🏢 自用型企業與物流布局需求
📉 市場競爭分析：自用 vs 投資型買方
💡 專家觀點與投資建議
🔮 未來市場趨勢與政策影響
🏁 結論
隨著台灣產業升級與電子商務快速成長，物流倉儲不動產正成為市場焦點。2019 年，桃園龜山華亞科技園區廠房公開標售，吸引近 10 組投資人競標，最終由 全球人壽 以 28.08 億元 成功得標，溢價率達 14.6%。
此次交易不僅刷新了大型物流倉儲資產的市場熱度，也反映出壽險公司與 REITs 對長期穩定收益資產的高度偏好。本文將深入解析交易細節，從產業趨勢、投資回報、租金收益、未來市場走勢等多角度，提供完整專業分析。
華亞科技園區位於桃園市龜山區，鄰近廣達電子研發園區，區域交通便利，園區內基礎建設完善。園區周邊有多條主要道路與高速公路連接台北、桃園及中南部，適合物流倉儲及產業研發雙向布局。
此外，園區自成立以來聚集大量科技及電子企業，形成完整產業鏈，租賃需求穩定，且具有增值潛力。
| 項目 | 規格/說明 |
|---|---|
| 土地面積 | 4,568.66坪 |
| 廠房總面積 | 13,395.51坪 |
| 樓高規格 | 高樓板設計，支援大型倉儲設備 |
| 樓板載重 | 適合物流倉儲運作 |
| 卸貨碼頭 | 規劃完善，數量充足 |
| 現況用途 | 整棟出租作為倉儲物流 |
| 租金收益 | 穩定長期租約 |
高規格建築設計滿足大型倉儲需求，也符合法人投資標準，是市場罕見的優質資產。
目前整棟廠房出租給物流業者，租約穩定，收益穩健。長期租金收益與優越地理位置，使其成為壽險公司及 REITs 的首選。倉儲空間可靈活調整，滿足不同租戶需求，增強資產的市場競爭力。
此次廠房標售底價為 24.5 億元，吸引約 10 組投資人 領標。最終由 全球人壽 以 28.08 億元 得標，溢價 14.6%，反映出投資人對物流倉儲資產長期收益的信心。
溢價率：14.6%，高於市場平均
市場反應：專業投資法人與壽險公司積極參與
投資意義：大型、高規格、長期租約保障的物流倉儲資產，是目前最受青睞的投資類別
近年來，壽險公司與 REITs 將倉儲物流納入核心投資組合：
國泰人壽、南山人壽、全球人壽積極參與標售
樂富一號 REITs 斥資 25.278 億元購入世紀鋼構桃園物流中心
投資策略以長期穩定租金收益為核心，確保資產回報穩定
| 年份 | 交易總額 | 主要買方 | 資產類型 |
|---|---|---|---|
| 2019 | 96 億元 | 零售、超市、電商 | 自用型倉儲 |
| 2023 | 28.08 億元 | 全球人壽 | 投資型倉儲 |
| 2019 | 25.278 億元 | 樂富一號 REITs | 投資型倉儲 |
| 近期 | 7.35 億元 | 自用企業 | 工業廠房 |
近年倉儲物流交易以法人投資與自用企業雙軌推動，交易總額持續增長。
為全面解析市場，整理了 2015～2025 年主要交易案例：
| 標的 | 成交金額 | 投資者 | 自用/投資 | 交易年份 | 備註 |
|---|---|---|---|---|---|
| 桃園龜山華亞科技園區廠房 | 28.08億 | 全球人壽 | 投資 | 2025 | 長期租約，物流用途 |
| 世紀鋼構桃園物流中心 | 25.278億 | 樂富一號 REITs | 投資 | 2019 | 高規格倉儲 |
| 龜山工業區定穎電子廠房 | 7.35億 | 自用企業 | 自用 | 2024 | 工業用途 |
| 新北林口物流園區 | 12.6億 | 國泰人壽 | 投資 | 2022 | 物流租賃穩定 |
| 桃園平鎮倉儲中心 | 9.8億 | 自用企業 | 自用 | 2021 | 冷鏈物流專用 |
透過歷年案例可以看出：
投資型交易金額普遍高於自用型，原因在於長期租金收益保障
高規格物流倉儲更受法人青睞
地段與交通便利性是交易溢價的重要因素
平均租金收益率：3.5%～5%
長期租約可提供 10 年以上穩定現金流
高規格廠房可提升租金溢價
以華亞科技園區廠房為例：
| 項目 | 數據 |
|---|---|
| 投資金額 | 28.08 億元 |
| 年租金收益 | 1.05 億元 |
| 租金收益率 | 3.74% |
| 預期增值 | 每年 2~3% 地段增值 |
分析顯示，對壽險及 REITs 等長期資金，該投資具有穩健現金流與中期資本增值雙重優勢。
隨著 2025 年物流產業快速擴張及電子商務需求大幅增加，台灣各主要區域倉儲租金持續上揚。以下為最新區域租金比較與分析：
| 區域 | 平均租金 (元/坪/月) | 主要成交案例 | 租金增幅(2023→2025) | 特點分析 |
|---|---|---|---|---|
| 桃園龜山 | 185～210 | 華亞科技園區廠房 | +8% | 鄰近科技園區，地段優勢明顯，高規格設計吸引大型租戶 |
| 桃園平鎮 | 155～175 | 平鎮倉儲中心 | +6% | 物流園區集中，交通便利，適合中小型物流企業 |
| 新北林口 | 175～195 | 林口物流園區 | +7% | 鄰近雙北核心產業區，高租金區段，租戶穩定性高 |
| 台中南屯 | 165～185 | 南屯倉儲廠房 | +5% | 中部物流樞紐，租金相對穩定，適合區域型物流布局 |
| 高雄楠梓 | 150～170 | 楠梓倉儲中心 | +4% | 南部工業園區，租金增幅較北部慢，但土地供給相對充足 |
華亞科技園區租金持續領先：得益於高規格設計、交通便捷及產業聚落效應，租金高於周邊區域平均水平約 15%～20%。
北部核心物流區域：林口、龜山因鄰近雙北與科技園區，租金增幅較大，投資吸引力高。
中南部區域：雖租金水平略低，但土地供給相對充足，對自用企業與區域物流公司仍具吸引力。
租金增幅趨勢：2023~2025 年平均增幅約 5%~8%，顯示倉儲市場持續升溫。
隨著電子商務、零售及冷鏈物流快速發展，自用型企業對倉儲資產的需求明顯增長：
電子商務平台：需建立多點倉儲網絡以縮短配送時間，尤其在雙北與桃園核心物流區域。
零售連鎖：大型零售商與超市需集中倉儲管理，減少運營成本並提升供應鏈效率。
冷鏈物流需求：生鮮、醫療及高附加值產品對高規格倉儲要求更高，包括溫控、分區管理及安全監控設施。
交通便利：鄰近高速公路、捷運物流樞紐或主要幹道，提高配送效率。
樓高與卸貨碼頭數量：高樓板可支持大型倉儲架構與自動化設備；多卸貨碼頭降低裝卸瓶頸。
高規格設施：包括地坪承重、消防安全、監控系統及環控系統，保障貨物安全並符合法規要求。
即時配送 (Same-Day / Next-Day)：高樓板與自動化設備支援快速分揀與出貨。
冷鏈物流：分區溫控設施與安全監控保障生鮮及醫療產品品質。
智慧倉儲：IoT 感測器、RFID 系統與自動化搬運設備，可提升倉儲管理效率並降低人力成本。
華亞科技園區廠房：自用與投資型租戶皆高度青睞，租金溢價明顯。
林口物流園區：主要供自用企業和中型物流公司使用，租金增幅穩健。
南部倉儲中心：雖租金低於北部，但土地可擴張性強，適合企業長期布局。
自用企業
優勢：物流鏈穩定，成本可控
劣勢：資金占用高，彈性不足
投資型法人
優勢：長期租金收益穩定，增值潛力大
劣勢：需管理空置風險與租戶品質
| 項目 | 自用企業 | 投資型法人 |
|---|---|---|
| 目標 | 自用物流 | 收益投資 |
| 投資期限 | 中短期 | 長期 |
| 資金需求 | 高 | 中高 |
| 風險 | 營運成本 | 空置與租金波動 |
| 優勢 | 穩定物流 | 長期收益 |
近五年來，台灣倉儲物流不動產市場呈現「法人投資熱」與「自用型需求旺」的雙重特性。
法人投資面：壽險公司、REITs 基金積極尋求長期穩定租金收益型資產，尤其偏好高規格、大面積廠房，因租約穩定、租金回報率可控。
自用企業面：電子商務、零售、超市等企業對物流布局需求強烈，尤其在雙北與桃園等核心產業區，提前布局倉儲資產可保障供應鏈效率，減少運營成本。
市場影響：雙軌需求拉高優質倉儲資產的價格和溢價率，也促使中小型投資者難以進場，形成市場分化。
建議投資人將倉儲物流不動產納入長期資產配置，搭配其他商用不動產（如辦公大樓、商場）可分散風險。
收益穩定性：大型、高規格倉儲的長期租約能提供穩定現金流，降低市場波動對資產價值的影響。
資產增值：隨著產業聚落形成及區域發展，倉儲土地價值及租金水平均具增值潛力，尤其桃園、林口、新北等物流核心區。
自用企業可將倉儲資產作為物流核心，結合電子商務及冷鏈物流需求，降低倉儲外包成本。
高樓板、高載重與充足卸貨碼頭的廠房可支援多樣化物流運作，確保供應鏈效率。
透過自用型倉儲，企業可降低長期租賃風險，並提升物流服務速度與品質。
高規格倉儲設施（樓高、樓板承載、卸貨碼頭規劃）是吸引大型租戶的關鍵因素。
穩定租戶群能降低空置率、保障租金收入穩定性。
對投資型法人而言，資產管理策略應包括租戶篩選、長期租約談判及設施升級，以延長資產壽命與收益穩定性。
投資組合應涵蓋不同區域（北部、中部、南部）及不同規格（小型倉儲、中大型物流中心）。
多元布局有助分散單一區域政策、租金波動及產業需求變化的風險。
例如桃園華亞科技園區適合作為高規格大型倉儲配置核心，其他地區可配置中小型倉儲以滿足區域型需求。
由於電子商務及零售業快速擴張，企業對物流倉儲的剛性需求持續增加。
高需求區域的大型倉儲資產交易頻率將顯著上升，尤其是桃園、林口及新北核心物流樞紐。
投資人應關注未來 3~5 年交易活絡度，作為資產進場時機判斷的重要指標。
隨著科技園區、工業區升級及交通網絡完善，物流倉儲租金呈現穩步上揚趨勢。
高規格倉儲的租金增幅通常高於普通工業廠房，可帶來額外租金溢價收益。
租金增長將吸引更多長期投資者進入市場，形成正向循環。
壽險與 REITs 資金量龐大，偏好高穩定收益資產。
隨著市場上優質倉儲供給有限，法人競爭將推高資產價格及溢價率。
投資者應評估資金介入強度，以掌握市場行情與入場時機。
政府工業區政策支持，鼓勵倉儲與物流產業升級，提供土地使用與稅務優惠。
電商及冷鏈物流發展政策，增加倉儲需求，提高市場活絡度。
投資人應關注政策變化對倉儲需求及租金回報的長期影響。
高科技產業聚落與交通樞紐區域更能吸引長期租戶。
投資者應優先布局這類核心區域，降低風險並提升資產增值潛力。
同時，可考慮與自用企業合作，確保倉儲利用率及租金穩定性。
桃園華亞科技園區廠房以 28.08 億元 成功標脫，再度彰顯物流倉儲不動產市場的高人氣與投資價值。
高規格建築：樓高、樓板承重、卸貨碼頭規劃均符合大型物流運作標準。
長期租約保障：穩定租戶提供持續現金流，吸引法人投資。
優越地理位置：鄰近科技園區及交通樞紐，增值潛力大。
市場雙軌需求：法人與自用型企業共同推升市場熱度。
政策與產業支持：工業區升級、物流政策利多，未來交易持續活絡。
投資啟示：
對法人而言，高規格大型倉儲是長期收益核心資產。
對自用企業而言，提前布局可確保物流效率及成本控制。
市場多元布局與策略性資產管理，是降低風險、提高回報的關鍵。
隨著自用需求與長期投資需求同步增溫，大型倉儲資產將持續吸引市場目光，成為台灣商用不動產市場的重要投資標的，未來潛力不容小覷。
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